Как застройщику отразить в учете проценты по кредиту, полученному на строительство

Начислены проценты по краткосрочному кредиту – проводка

Как застройщику отразить в учете проценты по кредиту, полученному на строительство

Начислены проценты по краткосрочному кредиту – проводка по этой операции может содержать различные счета бухгалтерского учета. От чего это зависит, расскажем в нашей статье.

Понятие краткосрочного кредита в бухгалтерском учете

Начисление процентов по краткосрочному кредиту: проводки

Отражение процентов по кредиту в бухгалтерском учете: пример

Итоги

Понятие краткосрочного кредита в бухгалтерском учете

Кредитные средства— это один из видов обязательств компании. Подробно обо всех возможных обязательствах читайте здесь.

Все полученные кредиты организации можно классифицировать по нескольким признакам. Рассмотрим одну из классификаций схематично.

Изучим эту схему подробнее:

  1. Краткосрочными признаются кредиты, срок возврата которых не превышает 1 год (365 дней). Для учета таких кредитов ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам» и планом счетов бухгалтерского учета (утвержден приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н) предусмотрен счет 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам».

Получение кредита в бухгалтерских проводках отражается так: Дт 51, 52, 50 (расчетный, валютный счета, касса) Кт 66 «Краткосрочные займы».

Для возврата средств оформляется обратная проводка: Дт 66 Кт 51, 52, 50.

  1. Долгосрочные кредиты выдаются на срок более 1 года. Для их учета планом счетов предусмотрен счет 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам».При этом будет формироваться такая проводка: Дт 51, 52, 50 (расчетный, валютный счета, касса) Кт 67 «Долгосрочные займы».

Есть 2 способа учета такого кредита:

  • кредит учитывается с момента поступления и до момента возврата на счете 67 как долгосрочный;
  • по истечении 365 дней до возврата кредита его можно переквалифицировать в учете как краткосрочный и перевести на счет 66.

Конечно, такие нюансы учета лучше сразу прописать в учетной политике для того, чтобы избежать лишних вопросов налоговиков и аудиторов.

  1. Кредит беспроцентный. Это означает, что за пользование кредитом компания не платит никаких дополнительных сумм. Это достаточно скользкий момент с точки зрения налоговых органов, так как у компании-кредитора отсутствует доход в виде получения процентов по выданному займу, а у компании-должника есть некая выгода по той же причине.

Подробнее об учете процентов в налоговых расходах читайте в нашей статье «Принимаемые для налогообложения проценты по кредиту 2018».

  1. Ну и наконец, процентный кредит, когда кредит выдается за определенную плату в виде процентов от суммы кредита.

Начисление процентов по краткосрочному кредиту: проводки

Расходы по содержанию процентного кредита в бухгалтерском учете отражаются в зависимости от направления кредита (п. 7 ПБУ 15/2008)

Таким образом, проводки будут зависеть от цели кредита.

Дебет Кредит операции
91.2 «Прочие расходы» 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам» Начислены проценты по краткосрочному кредиту
08 «Вложения во внеоборотные активы» Проценты за пользование кредитом включены в состав внеоборотных активов
15 «Заготовление и приобретение ТМЦ» Проценты за пользование коммерческим кредитом включены в стоимость материала (п. 6 ПБУ 5/01)

ВАЖНО! Проценты отражаются в составе прочих расходов равномерно в течение всего срока кредита. Даже если договором предусмотрен иной график платежей, в бухгалтерском учете необходимо начислять данные расходы на последнее число каждого месяца (п. 8 ПБУ 15/2008).

Для начисления процентов в учете используют такую формулу:

П = S × С / 365 × 30 (28, 29, 31),

где: S — сумма кредита;

С— процентная ставка, указанная в договоре;

30 (28, 29, 31) — количество дней в месяце.

Если ваша компания использует кредит для строительства какого-либо объекта, то для учета процентов в стоимости такого объекта надо помнить о следующем: если работы приостанавливаются на срок более 3 месяцев, то проценты перестают включаться в стоимость такого актива, а относятся в состав прочих расходов (п. 11 ПБУ 15/2008). Проценты снова включаются в стоимость активов после возобновления работы над проектом.

Подробно узнать об инвестициях и капитальных вложениях можно из нашей статьи «Инвестиции осуществляются в форме капитальных вложений».

Отражение процентов по кредиту в бухгалтерском учете: пример

Рассмотрим, как правильно должны быть составлены проводки и начислены проценты по кредиту в бухгалтерском учете.

Пример

Компания «СтройМастер» использует для пополнения оборотных активов кредитные средства, взятые в банке на 10 месяцев под 10% годовых. Сумма — 4 млн руб. Договор заключен 01.03.2018.

Одновременно компанией уже 2 года выплачивается кредит, который был использован на строительство нового объекта основных средств. Строительство еще не закончено. Сумма —3 млн руб. под 8% годовых.

Рассмотрим начисление процентов по этим договорам в марте 2018 года:

  1. Договор на пополнение оборотных средств заключен сроком на 10 месяцев. Соответственно, для учета будем использовать счет 66 (для краткосрочных займов): Дт 51 Кт 66 — 4 000 000 руб. (учтено получение краткосрочного кредита).

Сумма процентов в день составит: 4 000 000×10%/365= 1095,89 руб.

Проценты к начислению в марте: 1 095,89 × 31= 33972,60 руб.

Проводка: Дт 91.2 «Прочие расходы» Кт 66.2 «Проценты по краткосрочным кредитам»— 33 972,60 руб.

  1. Кредитный договор, целью которого было вложение в инвестиционный актив, судя по срокам существования в компании, должен быть квалифицирован как долгосрочный и учитываться на счете 67 (для долгосрочных кредитов).

Сумма процентов в марте: 3 000 000 × 8% / 365 × 31= 20 383,56 руб.

Для таких процентов по кредиту проводка будет следующая: Дт 08 Кт 67.2 «Проценты по долгосрочным займам»— 20 383,56 руб. (проценты по долгосрочному кредиту, используемому для инвестиционного проекта, включены в стоимость внеоборотного актива).

Итоги

Начисление процентов в учете — та часть бухгалтерской работы, которая осуществляется, как правило, ежемесячно и влияет на формирование корректного финансового результата. Действующее законодательство позволяет нам отражать плату за пользование кредитом в расходах, и задача бухгалтера — не ошибиться в расчете текущих расходов по кредиту.

Подписывайтесь на наш бухгалтерский канал Яндекс.Дзен

Подписаться

Источник: //nalog-nalog.ru/buhgalterskij_uchet/vedenie_buhgalterskogo_ucheta/nachisleny_procenty_po_kratkosrochnomu_kreditu_provodka/

В дду переуступка у дольщиков отражение бух учете застройщика проводки

Как застройщику отразить в учете проценты по кредиту, полученному на строительство

Вопрос: Организация (ООО), применяющая общую систему налогообложения, приобретает для дальнейшей перепродажи жилые (квартиры) и нежилые (офисы) помещения в строящихся жилых домах. Приобретение имущества оформляется договорами о долевом участии в строительстве и договорами переуступки (уступки) прав требования.

Продажа этого же имущества оформляется договорами переуступки (уступки) прав требования. Документов о праве собственности при этом не оформляется, поскольку объекты недвижимости еще не сданы в эксплуатацию. Какими бухгалтерскими проводками следует отражать приобретение и продажу данного имущества?

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Часть 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч.

2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Правила уступки права требования установлены в ст. 388, 389, 390 ГК РФ, а условия и порядок оформления перевода долга — в ст.

391, 392 ГК РФ. Отражение в бухгалтерском учете приобретения прав участника долевого строительства Права участника долевого строительства, по нашему мнению, организация-дольщик должна учесть в составе финансовых вложений на основании пп.

2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», т. е. отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника долевого строительства».

Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

В бухгалтерском учете участнику долевого строительства (дольщику) необходимо сделать следующие записи: Дебет счета 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» — на дату регистрации договора участия в долевом строительстве получено право на объект долевого строительства; Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит счета 51 — произведены расчеты с застройщиком (либо с продавцом прав участника долевого строительства).

Отражение в бухгалтерском учете реализации прав участника долевого строительства В соответствии с п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих доходов.

Кроме того, в случае, если указанная в вопросе деятельность является для организации основной, переуступка прав требования на квартиры или офисы может отражаться в учете не с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы», а с использованием счета 90 «Продажи».

Ответ подготовлен экспертами службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов

В бухучете эти операции отражаются проводками:Дебет 08-3 Кредит 60 – учтена в составе расходов на строительство жилого дома стоимость работ, выполненных подрядчиком.По окончании строительства застройщик определяет сумму капвложений отдельно по квартирам дольщиков и отдельно по квартирам на продажу. Эти величины можно рассчитать, например, исходя из показателя площади квартир.

Для этого используйте формулы: Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры дольщиков = Общая сумма капвложений × Общая площадь квартир дольщиков : Общая площадь всех квартир Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры для продажи = Общая сумма капвложений × Общая площадь квартир для продажи : Общая площадь всех квартир Расчеты оформите бухгалтерской справкой.

На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков:Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3 – списаны капвложения, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков.

Рекомендация Р-Х.2019 ОК Строительство «Учет договоров долевого участия (ДДУ) у застройщика»

обязательств застройщика по договору ДДУ по существу представляет собой услуги, неразрывно связанные со строящимся объектом. Это подтверждается тем, что застройщик по договору ДДУ не получает каких либо правомочий собственника в отношении строящегося объекта.

Квалификация обязательств застройщика в качестве «услуги» может быть оспорена, однако такое оспаривание не имеет значения для определения порядка бухгалтерского учета застройщика в силу следующего:

  1. допустив неприменимость в отношении застройщика ПБУ 2/2008, организация-застройщик должна самостоятельно сформировать учетную политику в отношении договоров ДДУ, руководствуясь Положением по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/2008 (далее – ПБУ 1/2008).

Согласно пункту 7 ПБУ 1/2008 «Если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то при формировании учетной политики осуществляется разработка организацией соответствующего способа, исходя из настоящего и иных положений по бухгалтерскому учету, а также Международных стандартов финансовой отчетности.

Расторжение договора участия в долевом строительстве: бухгалтерский и налоговый учет (Серова А.И.)

9 Закона N 214-ФЗ , а именно ч. 2 и 6. В обоих случаях сумма процентов определяется исходя из 1/150 ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, ранее полученных от участника.

1.1 этой статьи. Если данный срок нарушен, применяется ч.

6, в соответствии с которой проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику (срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса), до дня фактического возврата денег (зачисления их в депозит нотариуса).

Как отразить в учете организации уступку права требования по договору участия в долевом строительстве

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09 по делу N А45-1139/2009-17/24 указано, что имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п.

3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Данный вывод основан на положении п.

3 ст. 3 НК РФ, согласно которому налоги и сборы должны иметь экономическое обоснование и не могут быть произвольными. Согласно п. 3 ст.

155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определятся как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение имущественных прав.

О долевом участии, отражение в бухучете

Такие расходы отсутствуют в закрытом перечне, приведенном в Налогового кодекса РФ.

По этой же причине цедент не вправе учесть убыток, который может быть получен в результате уступки права требования. Аналогичные разъяснения содержатся в .

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 6, июнь 2014 Взаимозачет по «будущей» квартире (Данная статья доступна только в версии для коммерческих организаций) Нередко при строительстве многоквартирного дома заказчик рассчитывается с подрядчиком квартирами.

Бухгалтерский учет застройщика.

Три важных аспекта

Налоговая база выявляется исходя из анализа записей по списанию денег.

Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ).

Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно.

Источник: //civilyur.ru/v-ddu-pereustupka-u-dolschikov-otrazhenie-buh-uchete-zastrojschika-provodki-92947/

Как застройщику отразить в учете проценты по кредиту, полученному на строительство – НалогОбзор.Инфо

Как застройщику отразить в учете проценты по кредиту, полученному на строительство

Бухучет

У застройщика бухучет начисленных процентов по кредиту, полученному на строительство, зависит от того, за счет каких средств ведется строительство:

  • застройщик возводит объект за счет собственных средств;
  • застройщик строит на средства привлеченного инвестора.

О том, как отражать в учете получение кредита и начисление процентов по нему, см.:

  • Как отразить в бухгалтерском учете получение займа (кредита);
  • Как рассчитать проценты по полученному займу (кредиту).

Застройщик сам инвестирует строительство

Если застройщик сам инвестирует строительство, расходы по кредиту, полученному на строительство, включайте в стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 08-3 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Поскольку в налоговому учете проценты по кредиту в стоимость актива не включаются, в бухучете возникают временные разницы и соответствующее им отложенное налоговое обязательство:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
– начислено отложенное налоговое обязательство.

Такой вывод следует из пунктов 12 и 15 ПБУ 18/02.

Погашаться отложенное налоговое обязательство будет при амортизации инвестиционного актива, а по объектам на продажу – на дату реализации.

Если процентная ставка по полученному кредиту превышает предельную величину, то возникает постоянная разница. С нее нужно рассчитать постоянное налоговое обязательство (п. 4 и 7 ПБУ 18/02). Возникновение постоянного налогового обязательства в учете отразите проводкой:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

– отражено постоянное налоговое обязательство с процентов по кредитам, не уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Организации, которые являются малыми предприятиями (кроме эмитентов ценных бумаг), могут не включать проценты по кредиту в стоимость инвестиционного актива, а признавать их прочими расходами (п. 7 ПБУ 15/2008).

Застройщик привлекает инвестора

Если застройщик возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, учет процентов по кредиту у застройщика зависит от того, возмещаются они инвестором или нет.

Если инвестор проценты по кредиту не возмещает, сумму процентов относите на прочие расходы (п. 7 и 8 ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Зачастую в условия договоров инвестирования в строительство включают обязательство инвестора возместить проценты по кредиту. В такой ситуации проценты по кредиту будут увеличивать расходы на строительство объекта. В учете это отражайте так:

Дебет 08-3 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Внимание: застройщик не может возмещать проценты по кредиту за счет средств, полученных от дольщиков на покрытие расходов на строительство объекта по договорам участия в долевом строительстве.

Включение в договор участия в долевом строительстве условия об обязанности дольщика возместить проценты является незаконным. Дело в том, что использование застройщиком денежных средств, полученных от дольщиков, ограничено статьей 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Возмещение дольщиками процентов по кредитам застройщика этой нормой не предусмотрено.

Однако застройщик может покрыть проценты за счет тех средств дольщиков, которые получены в качестве вознаграждения за организацию строительства.

Порядок учета процентов по кредиту при расчете налогов зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО

Если застройщик сам инвестирует строительство либо возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, проценты по кредиту учитывайте при расчете налога на прибыль как внереализационные расходы (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). Учитывать проценты в стоимости строящегося объекта нельзя.

Проценты по кредиту включайте в состав расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть проценты по полученному займу (кредиту) при налогообложении.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении процентов по кредиту. Застройщик ведет строительство за счет собственных средств

ЗАО «Альфа» (застройщик) 1 июля текущего года получило в банке кредит на строительство торгового центра на сумму 300 000 руб. под 20 процентов годовых со сроком возврата 30 сентября текущего года. В период действия договора для расчета процентов по кредиту применялись:

  • ставка рефинансирования – 8 процентов;
  • ставка по договору – 20 процентов.

Налог на прибыль «Альфа» платит поквартально.

За время пользования кредитом «Альфа» перечислила банку проценты, рассчитанные следующим образом:

  • в июле – 5096 руб. (300 000 руб. × 20% × 31 дн.: 365 дн.);
  • в августе – 5096 руб. (300 000 руб. × 20% × 31 дн.: 365 дн.);
  • в сентябре – 4932 руб. (300 000 руб. × 20% × 30 дн.: 365 дн.).

Общая сумма процентов, которые «Альфа» перечислила банку в III квартале за пользование кредитом, составила 15 124 руб. (5096 руб. + 5096 руб. + 4932 руб.).

Предельную сумму процентов, которую можно учесть при налогообложении прибыли, бухгалтер «Альфы» рассчитал следующим образом:

  • на 31 июля – 3669 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 31 дн.);
  • на 31 августа – 3669 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 31 дн.);
  • на 30 сентября – 3551 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 30 дн.).

Общая сумма процентов, которая учитывается при налогообложении прибыли за девять месяцев текущего года, составляет 10 889 руб. (3669 руб. + 3669 руб. + 3551 руб.).

Сумма процентов, которую нельзя учесть при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, равна 4235 руб. (15 124 руб. – 10 889 руб.).

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки.

31 июля:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за июль.

31 августа:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за август.

30 сентября:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 4932 руб. – начислены проценты по кредиту за сентябрь.

Из-за различия в признании процентов по кредиту в бухучете (в стоимости основного средства) и при налогообложении (в составе внереализационных расходов) в учете образовалась временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство. Его начисление бухгалтер отразил проводкой:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
– 2178 руб. (10 889 руб. × 20%) – начислено отложенное налоговое обязательство.

Списываться отложенное налоговое обязательство начнет с момента начисления в бухучете амортизации на построенный объект.

С суммы непризнанных в налоговом учете процентов бухгалтер начислил постоянное налоговое обязательство:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 847 руб. (4235 руб. × 20%) – начислено постоянное налоговое обязательство.

При расчете налога на прибыль за девять месяцев бухгалтер «Альфы» признал в составе внереализационных расходов проценты по кредиту в сумме 10 889 руб.

Ситуация: как застройщику учесть при расчете налога на прибыль проценты по кредитам, привлеченным для строительства объекта по договорам участия в долевом строительстве?

Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не содержит.

Цена договора участия в долевом строительстве может складываться из денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

При этом средства дольщиков, предназначенные для строительства объекта, застройщик может использовать на строго ограниченные цели. Эти ограничения указаны в статье 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Данная норма не предусматривает возможность застройщика покрывать за счет средств дольщиков проценты по кредиту. Следовательно, учитывать суммы процентов в составе расходов нельзя (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В такой ситуации на погашение процентов по кредиту застройщик может расходовать только те средства дольщиков, которые он получил в качестве вознаграждения. За счет этих средств расходы на проценты по кредиту признавайте в составе внереализационных расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 12 января 2010 г. № 03-03-06/1/2, от 4 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/574 и от 24 сентября 2008 г. № 03-03-06/1/541.

УСН

Застройщики на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, на проценты по кредитам налоговую базу не уменьшают. Такие организации не учитывают никакие расходы (п. 1 ст. 346.14, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, проценты по кредиту уменьшат налоговую базу в пределах норм (подп. 9 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Норму рассчитайте так же, как и плательщики налога на прибыль (абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Если организация платит ЕНВД, то расходы в виде процентов по кредиту на строительство не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п.

 1 ст. 346.29 НК РФ).

ОСНО и ЕНВД

Деятельность застройщика по организации строительства не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому расходы в виде процентов по кредиту застройщик должен учитывать в соответствии с общей системой налогообложения.

Источник: //NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kak_zastrojshhiku_otrazit_v_uchete_procenty_po_kreditu_poluchennomu_na_stroitelstvo/107-1-0-2707

Проценты по кредитам

Как застройщику отразить в учете проценты по кредиту, полученному на строительство

Минфин подтвердил, что при долевом строительстве проценты по кредитам c 2017 года застройщик вправе платить за счет средств дольщиков. В расходы для прибыли включать их не надо (письмо от 12 мая 2017 г. № 03-03-06/1/28629). Рассмотрим по порядку обычный, инвестиционный и целевой кредит. Покажем на примерах, как не запутаться в учете процентов.

Обычный кредит

Бухучет. Проценты в отличие от суммы самого займа учитывают в прочих расходах (п. 7 ПБУ 15/2008). Их отражают обособленно от основного долга – на отдельных субсчетах к счетам 66, 67:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 66 (67) «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– учтены проценты к уплате по займу (кредиту).

Но в балансе на конец отчетного периода долг по займу показывают вместе с процентами (п. 73 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности… утв. приказом Минфина от 29 июля 1998 г. № 34н).

Проценты включают в расходы равномерно, как правило, независимо от условий договора об их оплате (п. 8 ПБУ 15/2008).

Налоговый учет. Расходы в виде процентов по кредитам, займам и другим долговым обязательствам учитывают в составе внереализационных расходов – по любым заимствованиям (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Инвестиционный кредит

Бухучет. Проценты по займам, которые берут, чтобы приобрести или создать инвестиционный актив, учитывают в особом порядке. Их включают не в прочие расходы, а в стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008).

Под инвестиционным активом понимается объект, подготовка которого к использованию требует длительного времени и существенных расходов на сооружение или покупку.

К инвестактивам, в частности, относят объекты строительства (незавершенного строительства), которые впоследствии компания примет на учет в качестве основных средств.

Если компания покупает готовое основное средство, которое можно начать эксплуатировать сразу после покупки, к инвестиционным активам его не относят. Проценты по кредитам и займам, связанным с их покупкой, учитывают в прочих расходах в обычном порядке.

Проценты по займу, связанному с инвестиционным активом, включают в его стоимость равномерно. Как правило, независимо от условий уплаты процентов.

Начинают с того периода, когда начали сооружать инвестиционный актив. А заканчивают с первого числа месяца, следующего за месяцем прекращения строительства объекта.

А если компания начала использовать незавершенный инвестиционный объект, чтобы изготавливать продукцию, выполнять работы или оказывать услуги? Тогда с первого числа месяца, следующего за месяцем, когда объект начали эксплуатировать, проценты в его стоимость не включают, а учитывают в прочих расходах.

Пример 1

Как отразить проценты по кредиту для инвестобъекта.

ООО «СМУ-34» для строительства склада получило заем на сумму 10 000 000 руб. под 13 процентов годовых на два года. Деньги поступили на счет 27 марта 2017 года. Построенное здание приняли на учет в составе основных средств 27 декабря 2017 года.

Бухгалтер ООО «СМУ-34» сделал в учете такие записи.

В марте:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 67 «ОСНОВНОЙ ДОЛГ»
– 10 000 000 руб. – поступили заемные средства;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 14 246,58 руб. (10 000 000 руб. × 13% : 365 дн. × 4 дн.) – начислили проценты по займу за март.

В апреле:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 106 849,31 руб. (10 000 000 руб. × 13% : 365 дн. × 30 дн.) – начислили проценты по займу за апрель.

И далее ежемесячно, по декабрь. В декабре – за полный месяц, хотя 27 декабря актив приняли на учет. Ведь прекратить включать проценты в его стоимость надо с 1-го числа следующего месяца.

С 1 января 2018 года начисленные по займу проценты бухгалтер начал списывать на прочие расходы.

В январе:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 110 410,96 руб. (10 000 000 руб. × 13% : 365 дн. × 31 дн.) – начислили проценты по займу за январь.

И такую запись делают  ежемесячно  до окончания срока займа (26 марта 2019 года).

Заемные деньги компания не всегда тратит сразу. И у нее образуются временно свободные средства, за которые приходится платить проценты. Чтобы использовать деньги более рационально, заемщик часто отдает эти временные «излишки» в долг под проценты другой компании или помещает на депозит.

При этом проценты, связанные с сооружением инвестиционного актива, первая компания (первоначальный заемщик) уменьшает на проценты, которые получает от второго заемщика или по депозиту (п. 10 ПБУ 15/2008).

Пример 2

Как отражать проценты по инвесткредиту, если часть занятых денег одолжили другой компании.

ООО «Альфа» своими силами строит производственный корпус (ОС). Для строительства компания взяла кредит – 8 000 000 руб. под 11 процентов годовых сроком на полтора года.

Деньги поступили 27 января 2017 года.

По расчетам строительство будет идти полтора года, при этом в первый год удастся освоить только 5 000 000 руб.

Таким образом, 3 000 000 руб. в течение 12 месяцев компания тратить не будет. Поэтому 1 февраля 2017 года она выдала своему партнеру (ООО «Бета») заем в сумме 3 000 000 руб. под 8 процентов годовых на 12 месяцев.

Проценты обе компании платят в последний день месяца.

Бухгалтер ООО «Альфа» отразил операции так.

Январь 2017 года:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 67 «ОСНОВНОЙ ДОЛГ»
– 8 000 000 руб. – получили заем;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 9643,84 руб. (8 000 000 руб. × 11% : 365 дн. × 4 дн.) – начислили проценты к уплате за март и отнесли их на стоимость инвестиционного актива;

ДЕБЕТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ» КРЕДИТ 51
– 9643,84 руб. – уплатили проценты по займу.

Февраль 2017 года:

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 51
– 3 000 000 руб. – выдали заем;

ДЕБЕТ 76 «РАСЧЕТЫ ПО ВЫДАННЫМ ЗАЙМАМ» КРЕДИТ 91
– 17 753,43 руб. (3 000 000 руб. × 8% : 365 дн. × 27 дн.) – отразили проценты к получению за февраль.

Затем бухгалтер посчитал сумму процентов к уплате за февраль:

8 000 000 руб. × 11% : 365 дн. × 28 дн. = 67 506,85 руб.

И разделил эту сумму между инвестиционным активом и прочими расходами:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 49 753,42 руб. (67 506,85 – 17 753,43) – отнесли проценты на стоимость инвестиционного актива (в сумме процентов к уплате за минусом процентов к получению);

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 17 753,43 руб. – включили в прочие расходы разницу между суммой процентов к уплате всего и суммой процентов, включенных в стоимость инвестактива;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 «РАСЧЕТЫ ПО ВЫДАННЫМ ЗАЙМАМ»
– 17 753,43 руб. – получили проценты по займу;

ДЕБЕТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ» КРЕДИТ 51
– 67 506,85 руб. – уплатили проценты по займу.

Аналогичные проводки нужно делать еще 11 месяцев – до того, как ООО «Бета» вернет ООО «Альфа» заем (до 31 января 2018 года).

А затем с февраля 2018 года до окончания срока возврата своего займа проценты к уплате относить полностью на стоимость инвестиционного актива.

Учтите такие правила.

Допустим, вы приостановили сооружение инвестиционного актива больше чем на три месяца. Тогда с 1-го числа месяца, следующего за месяцем приостановки, проценты по займу к уплате не включайте в стоимость инвестактива. Относите их на прочие расходы.

Когда возобновите строительство, вернитесь к прежнему порядку: с 1-го числа месяца, следующего за месяцем возобновления, проценты снова включайте в стоимость инвестактива.

Помните, что срок, в течение которого проводят дополнительное согласование технических или организационных вопросов, возникших в процессе строительства инвестиционного актива, приостановкой не считается.

Налоговый учет. Расходы в виде процентов по кредитам, займам и иным долговым обязательствам и в этом случае учитывают в составе внереализационных расходов. То есть проценты в налоговом учете не учитываются ни в первоначальной, ни в измененной стоимости амортизируемого имущества (письмо ФНС от 23 марта 2015 г. № ГД-4-3/4568).

В ситуации с инвестактивом придется отражать временные разницы в соответствии с ПБУ 18/02. Поскольку в налоговом учете проценты списывают раньше, чем в бухгалтерском. Значит, нужно сформировать отложенное налоговое обязательство.

Целевой кредит для долевого строительства

Бухучет. В бухучете проценты относят на стоимость строящегося объекта – так же, как и проценты по кредиту для строительства инвестиционного объекта.

Налоговый учет. Перечень целей, на которые можно тратить деньги дольщиков, закрытый. С 1 января 2017 года законодатели разрешили за счет средств дольщиков оплачивать проценты по целевым кредитам, которые застройщик берет для долевого строительства (ст. 18, 18.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Чиновники подтвердили, что эти проценты застройщик не учитывает в расходах для налога на прибыль. Так как они оплачиваются за счет целевых средств.

Деньги дольщиков и инвесторов, аккумулированные на счетах застройщика, это средства целевого финансирования. В доходах для налога на прибыль их не учитывают. Расходы, которые застройщик производит за счет этих средств, для налога на прибыль он также не учитывает (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 270 НК РФ).

Раньше финансисты отказывались признавать погашение процентов целевым использованием средств (письмо Минфина от 19 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/700).

Цена договора участия в долевом строительстве – это сумма, которую дольщик должен уплатить для строительства объекта (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). При этом цена может состоять из двух частей: суммы на возмещение затрат на строительство и суммы на оплату услуг застройщика. Вторую часть застройщик может тратить по своему усмотрению, в том числе и на погашение процентов.

И тогда получалось, что если в договоре цену не разделили, то погашение процентов по кредиту за счет целевых средств признавалось их нецелевым использованием (письмо Минфина от 12 января 2010 г. № 03-03-06/1/2).

Но сейчас все изменилось. В Закон № 214-ФЗ добавили нормы, которые и без деления цены договора позволяют застройщику платить проценты по целевым кредитам за счет средств дольщиков.

Более того, ввели новую статью 18.1, которая разрешает использовать деньги дольщиков для строительства детсадов, школ, тротуаров и т. д. (в том числе платить проценты по кредитам на их строительство).

То есть тех объектов обременения, которые после окончания стройки застройщик безвозмездно передаст городу. Эта норма касается также объектов, которые перейдут в общую долевую собственность дольщиков.

Отметим такую деталь.

В новациях Закона № 214-ФЗ говорится только о целевых кредитах. И формально эти правила не распространяются на займы. Поэтому налоговики могут расценить погашение процентов по займам за счет средств дольщиков нецелевым расходованием этих средств.

При условии, что застройщик платит такие проценты не за счет средств на оплату услуг застройщика. Причем несмотря на то, что в пункте 2статьи 819 ГК РФ есть оговорка.

В ней говорится, что к отношениям по кредитному договору применяются правила параграфа 1 «Заем» главы 42 ГК РФ.

Так что безопаснее следовать норме Закона № 214-ФЗ.

Пример 3

Как отразить проценты по целевому кредиту на долевое строительство.

Застройщик (ООО «Монолит») взял целевой кредит на долевое строительство многоквартирного дома в сумме 10 000 000 руб. под 15 процентов годовых на один год. Деньги поступили на счет 3 июля 2017 года. Бухгалтер ежемесячно на последний день месяца включает проценты по кредиту в стоимость объекта долевого строительства.

Проводки такие.

В июле:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 66 «ОСНОВНОЙ ДОЛГ»
– 10 000 000 руб. – получили кредит;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 66 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 115 068,49 руб. (10 000 000 руб. × 15% : 365 дн. × 28 дн.) – начислили проценты по кредиту за июль.

В августе:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 66 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 127 397,26 руб. (10 000 000 руб. × 15% : 365 дн. × 31 дн.) – начислили проценты по кредиту за август.

И так ежемесячно до возврата кредита.

В налоговом учете проценты по кредиту в расходы не включают. Разниц не возникает.

Источник: //www.stroychet.ru/article/76839-chto-izmenili-v-uchete-protsentov-po-kreditam

Учет при долевом строительстве

Как застройщику отразить в учете проценты по кредиту, полученному на строительство

Источник: журнал «Главбух»

Рассмотрим порядок учета у застройщика в рамках долевого строительства, а ниже вы найдете проводки в долевом строительстве.

Напомню, что в бухучете по кредиту счета 76 отражались средства дольщиков, полученные по заключенным договорам участия в долевом строительстве, направляемые на покрытие расходов на строительство дома. Эти расходы учитывались по дебету счета 08 или 20 (в зависимости от понимания застройщиком их экономического характера).

По окончании строительства без отражения оборотов по реализации счет 08 (20) закрывался в дебет счета 76 и определялась экономия. Она учитывалась как выручка застройщика по кредиту счета 90 в корреспонденции со счетом 76, на котором оставалась сумма экономии средств дольщиков.

Реализация не отражалась по той причине, что застройщик не оформлял на себя право собственности на завершенные объекты долевого строительства до передачи их дольщикам, значит, формального перехода права собственности от застройщика к дольщикам на эти объекты не происходило.

В принципе такой подход соответствовал существующему пониманию требования подпункта «г» пункта 12 ПБУ 9/99, который одним из условий признания выручки в бухучете определял переход права собственности от организации к покупателю или приемку работ (услуг) заказчиком Нет перехода права собственности (приемки работ, услуг) – нет выручки.

При этом никто особо не задавался вопросом: а какой характер отношений между застройщиком и дольщиком имеет договор участия в долевом строительстве с точки зрения гражданского законодательства? Считалось, что застройщик получает от дольщиков средства целевого финансирования которые многие учитывали не по кредиту счета 76, а по кредиту счета 86. Это действительно так, но только для целей налогового учета, поскольку это прямо определено в подпункте 14 статьи 251 Налогового кодекса РФ. Для целей бухучета полученные от дольщиков средства целевыми не являлись, поскольку предполагали возмездность: дольщик – деньги, застройщик – квартиру (объект долевого строительства). То есть экономический характер взаимоотношений между участниками долевого строительства соответствовал обычным коммерческим отношениям, направленным на извлечение прибыли.

Рекомендации суда

Толчком к переосмыслению взаимоотношений между застройщиком и дольщиком явилось постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Основная мысль данного документа заключается в следующем.

Любые договоры, касающиеся инвестиционных отношений в области строительства объектов недвижимости предусматривающих передачу инвестору профинансированной им доли в строящемся объекте, к которым можно отнести и договоры участия в долевом строительстве, нельзя рассматривать как отдельную разновидность договоров. Ведь такие договоры не предусмотрены Гражданским кодексом РФ. Эти сделки надлежит рассматривать только в рамках сделок, прямо установленных гражданским законодательством. Например, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. В пункте 11 данного постановления указано, что нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи. То есть понимать это следует так, что договор участия в долевом строительстве – это разновидность договора купли-продажи с особым порядком оформления права собственности: напрямую к покупателю, минуя продавца-застройщика.

Отражение операций

Возникает вопрос: а правильно ли застройщик отражал в учете передачу дольщикам объектов долевого строительства, минуя счета реализации? Ведь бухгалтерская проводка дебет 76 кредит 08 (20) экономически никаким образом не отражала существующие варианты учета хозяйственных операций, связанных с передачей имущества. То есть в этом плане учет данной операции являлся по большей части понятийным, нежели нормативным. Ответ следует искать в юридической квалификации договора участия в долевом строительстве.

Сегодня мало кто из юристов отважится возразить против рекомендаций Пленума ВАС РФ о том, что договоры участия в долевом строительстве являются разновидностью договоров купли-продажи. Поэтому возьмем за основу именно такую их квалификацию.

Это дает нам право утверждать, что передача объектов долевого строительства от застройщика дольщикам – это операция по продаже готовой строительной продукции. Следовательно, она должна быть отражена на счетах реализации у застройщика (продавца).

Что же мешает? А мешает пункт 12 ПБУ 9/99, устанавливающий обязательным условием для признания выручки факт перехода права собственности от продавца к покупателю. Но ведь застройщик право собственности на себя не оформляет, а значит, не передает его.

И что дальше? Ведь не учитывать же вечно дебиторскую задолженность, как это определено в том же пункте 12 в случае невыполнения условий для признания выручки?

Можно предположить, что специальные нормы Закона № 214-ФЗ по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже могут предусматривать и специальные условия для признания в бухучете выручки от реализации объектов долевого строительства.

Это дает право утверждать, что при передаче данных объектов от застройщика дольщикам у передающей стороны возникают операции по реализации готовой строительной продукции в виде квартир, нежилых помещений и машино-мест.

В результате в бухучете делают следующие записи:

Дебет 51 Кредит 76
– отражены средства дольщиков, полученных по договорам;

Дебет 20 Кредит 60
– учтены расходы на строительство объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражен НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками;

Дебет 43 Кредит 20 (19)
– сформирована себестоимость готовой строительной продукции;

Дебет 76 Кредит 90
– отражены обороты по реализации объектов долевого строительства в размере всей суммы средств, поступивших от дольщиков;

Дебет 90 Кредит 43
– списана реализованная готовая строительная продукция.

По итогам проводки в долевом строительстве в бухучете не определяется экономия средств дольщиков, так как цена договора (за исключением вознаграждения застройщика) в полной сумме отражается как выручка от реализации объектов долевого строительства.

Порядок налогообложения

Нужно ли в данном случае начислять НДС? Если говорить формально, то нет.

Дело в том, что в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них.

Но самое главное даже не в этом, поскольку данная норма не освобождает от налогообложения операции по реализации нежилых помещений и машино-мест.

Налоговый кодекс РФ – документ прямого чтения.

Даже если предположить, что в нем существуют какие-то разночтения или недопонимания, то они должны трактоваться в пользу налогоплательщика В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг).

Реализацией же считается передача права собственности на товары (работы, услуги), что предусмотрено статьей 39 Налогового кодекса РФ. Поскольку в нашем случае формальной передачи права собственности не происходит, то и объекта налогообложения нет.

Строительство ведется собственными силами

Меняется ли ситуация, если застройщик сооружает объект не подрядным способом, а собственными силами?

Ранее специалисты финансового ведомства разъясняли, что если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса РФ денежные средства получаемые от дольщиков, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ ( письмо Минфина России от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82).

По мнению автора, данное утверждение Минфина России является как минимум спорным. Дело в том, что указанный порядок налогообложения средств дольщиков приемлем, если к договору участия в долевом строительстве применять нормы подрядных отношений.

В 2011 году введены в действие разъяснения КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости»( приложение № 59 к приказу Минфина России от 25 ноября 2011 г. № 160н).

В пунктах 10–12 данного документа предусмотрено, что соглашение на строительство объекта недвижимости, допускающее возможность покупателя оговорить основные структурные элементы дизайна объекта недвижимости до начала строительства или основные структурные изменения в процессе строительства, должно входить в сферу применения МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство». И наоборот, если покупатели имеют только ограниченную возможность повлиять на дизайн объекта недвижимого имущества или оговорить только незначительные изменения к базовому дизайну, такое соглашение является соглашением на продажу товаров в рамках сферы применения МСФО (IAS) 18 «Выручка». В соответствии с требованиями пункта 7 ПБУ 1/2008 международные стандарты бухгалтерской отчетности могут применяться наряду с положениями по бухгалтерскому учету, утвержденными Минфином России, в случае если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета.

Поэтому разъяснения в области соглашений на строительство объектов недвижимости в полной мере могут быть приняты при формировании учетной политики застройщиков, работающих в рамках долевого строительства.

Значит, независимо от способа строительства (подрядного или силами самого застройщика) договор участия в долевом строительстве следует рассматривать как договор купли-продажи, поскольку он не предполагает возможности для дольщика оговорить основные структурные элементы дизайна объекта недвижимости до начала строительства или оговорить основные структурные изменения в процессе строительства. А поскольку, как уже отмечалось, продажа объектов долевого строительства НДС не облагается, то и средства дольщиков, поступающие в рамках указанных договоров, при условии выполнения застройщиком работ собственными силами не облагаются НДС. И бухгалтерский учет затрат по строительству ведется застройщиком так же, как было рассмотрено выше: расходы аккумулируются по дебету счета 20 в корреспонденции с кредитом счетов 10, 70, 60 и т. д.; затем формируют стоимость готовой строительной продукции по дебету счета 43. Обороты по реализации готовой строительной продукции отражаются обычным порядком.

Услуги застройщика

Что при таком подходе происходит с бухучетом услуг, которые в соответствии с договором застройщик может оказывать дольщикам? Здесь сразу следует оговориться, что услуги застройщика могут иметь место только в том случае, если цена договора разбивается на сумму средств, направляемую для покрытия расходов на строительство дома и вознаграждение застройщика. Если это не предусмотрено, то говорить о каких-либо услугах застройщика в этом случае не приходится.

Оказание застройщиком услуг дольщикам подлежит отражению в бухгалтерском учете в качестве отдельного вида деятельности.

Средства, предназначенные для выплаты вознаграждения, учитываются как авансы, полученные по кредиту счета 62. Расходы застройщика, связанные с оказанием услуг, отражаются по дебету счета 20.

Выручка от реализации услуг признается в порядке, предусмотренном учетной политикой застройщика.

Особенности налогового учета

Меняется ли что-либо в налоговом учете? В общем-то нет.

Средства, поступившие от дольщиков, признаются в налоговом учете как целевые на основании пункта 14 статьи 251 Налогового кодекса РФ. Расходование средств осуществляется в рамках целевого финансирования с соблюдением порядка их расходования, предусмотренного пунктом 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ.

Поступившие средства не являются выручкой, а их расходование – налоговым расходом для целей налогообложения.

В случае определения экономии средств дольщиков по окончании строительства данная экономия (если по условиям договора она не подлежит возврату дольщикам) отражается для целей налогообложения в составе внереализационных доходов застройщика либо в составе выручки от реализации услуг.

Если по окончании строительства определяется перерасход средств дольщиков, то он не признается в целях уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль Экономия и перерасход устанавливается в целом по объекту строительства.

Облагается ли экономия, определенная в рамках налогового учета, НДС? Это зависит от экономического характера данной суммы.

Например, цена договора участия в долевом строительстве может быть разделена на сумму, направляемую на покрытие расходов на строительство объекта и вознаграждение застройщика за оказываемые дольщикам услуги.

Если та часть средств, которая должна быть направлена на покрытие расходов на строительство, израсходована не полностью, в результате чего и образовалась экономия, то она должна быть отнесена на увеличение вознаграждения застройщика, признаваемого в налоговом учете в составе выручки от реализации услуг. В результате если сама сумма вознаграждения облагалась НДС, то и сумма экономии будет облагаться этим налогом. И наоборот: если вознаграждение не облагалось, то и экономия не облагается налогом.

Если же цена договора участия в долевом строительстве не предполагает вознаграждения застройщика за услуги, что может свидетельствовать о том, что никакие сторонние услуги, кроме самого предмета договора, застройщик дольщикам не оказывает, то и сумму экономии нельзя считать вознаграждением за оказание услуг. А поскольку ее получение застройщиком не связано с операциями по реализации товаров (работ, услуг), то она не облагается НДС и отражается в составе внереализационных доходов.

Итоги

Предложенная методика бухгалтерского и налогового учета договоров участия в долевом строительстве, по мнению автора, на сегодняшний день наиболее соответствует требованиям действующих законодательных и нормативных актов. Тем не менее только сам застройщик вправе определить методику ведения бухучета по договорам участия в долевом строительстве и защищать свое право на применение выбранной методики в необходимых случаях.

Источник: //otchetonline.ru/art/buh/45558-uchet-pri-dolevom-stroitel-stve.html

Про закон
Добавить комментарий