Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов

Учет у застройщика

Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов

Инвестор и инвестор-заказчик (он же застройщик) заключили инвестиционный контракт на строительство торгового центра и склада, которые будут находиться на одном земельном участке.

Инвестирование строительства осуществляют обе стороны. При этом по условиям контракта инвестору передается все построенное имущество, связанное с торговым центром, застройщику — созданные объекты, относящиеся к складу.

Застройщик не выполняет СМР собственными силами.

При подготовке передачи построенных помещений с баланса застройщика на баланс инвестора возникли следующие вопросы:

1. Как распределять затраты, понесенные на строительство инженерных коммуникаций (внешних сетей электроснабжения, систем водоснабжения и водоотведения и др.), подъездных дорог и объектов благоустройства, которые предназначены для функционирования как торгового центра, так и склада?

2. Каким образом следует распределять накладные расходы застройщика, связанные с данным строительством, можно ли их полностью передать инвестору?

3. Каков порядок принятия к вычету инвестором и застройщиком сумм НДС, предъявленных застройщику подрядными организациями с 2004 г. по 2010 г., при условии, что на данный момент ни инвестор, ни застройщик этим вычетом не воспользовались?

4. Каков порядок обложения налогом на имущество построенных зданий у инвестора и застройщика?

Рассмотрим возможный способ решения возникших проблем.

Общее имущество

В отношении имущества, которое относится как к торговому, так и к складскому зданиям и которое невозможно разделить (неделимое имущество), стороны должны в дополнительном соглашении установить процентное соотношение прав на это имущество с дальнейшим оформлением его в долевую собственность (ст. 244, п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Обратите внимание! Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ при отсутствии закрепления в договоре долей участников долевой собственности доли считаются равными.

Руководствуясь этими нормами гражданского законодательства, инвестор-застройщик должен будет по итогам завершения строительства разделить собранные по дебету счета 08 “Вложения во внеоборотные активы” расходы на неделимые объекты, которые будут использоваться при функционировании как торгового центра, так и склада, в той пропорции, которая будет закреплена в указанном дополнительном соглашении. Если такое соглашение относительно данного неделимого имущества заключено не будет, то расходы на строительство таких объектов, сформированные в бухгалтерском учете застройщика, необходимо будет поделить пополам.

Тогда одна половина расходов впоследствии сформирует стоимость соответствующей доли объектов основных средств у инвестора-заказчика (Дебет 01 Кредит 08), а вторая половина затрат будет учтена им при определении финансового результата от данного инвестиционного проекта при передаче построенных объектов инвестору.

Иными словами, такие объекты основных средств, которые впоследствии будут эксплуатироваться как инвестором, так и застройщиком (возможно, это инженерные коммуникации, подъездная дорога и объекты внешнего благоустройства), будут учитываться в соответствующей доле на балансах обеих сторон, что соответствует требованиям п.

6 ПБУ 6/01 “Учет основных средств”.

Накладные расходы

Отнесение за счет инвестора всех накладных расходов, связанных со строительством объекта, который будет потом передан инвестору лишь частично, в то время как остальная часть останется в собственности застройщика, автору представляется экономически необоснованным. Это приведет к занижению первоначальной стоимости объектов, остающихся в собственности застройщика (п. 8 ПБУ 6/01), и искажению финансового результата при передаче инвестору построенных объектов.

Известно, что по окончании отчетного периода накладные расходы должны распределяться между всеми строящимися объектами в соответствии с выбранной базой распределения, закрепленной в учетной политике застройщика. Накладные расходы могут распределяться по объектам учета пропорционально:

— основной зарплате рабочих, которые заняты на объекте;

— численности рабочих на объекте;

— стоимости объекта по смете;

— материальным затратам на строительство;

— прямым затратам на строительство;

— объемам СМР, принятым у подрядчиков на основании актов выполненных работ.

В результате по окончании строительства соответствующая доля накладных расходов будет включена в состав первоначальной стоимости основных средств застройщика, а остальная часть будет участвовать в выявлении финансового результата от реализации инвестиционного проекта при передаче завершенных строительством объектов инвестору.

Налог на прибыль

На основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не облагаются налогом на прибыль у застройщика целевые средства, полученные от инвестора на финансирование строительства.

Таким образом, в случае если вознаграждение застройщика в контракте не установлено, обложению налогом на прибыль у застройщика подлежит разница между взносом инвестора (включающим в себя некую сумму расходов на содержание застройщика) и фактическими расходами застройщика на осуществление строительства (в том числе осуществление технического надзора, создание условий для строительства, организация и контроль строительного процесса и т.д.).

Сумму этой разницы, остающейся в распоряжении застройщика, точно можно будет определить только по окончании строительства.

Источник: https://warmedia.ru/%D1%83%D1%87%D0%B5%D1%82-%D1%83-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA%D0%B0/

Налоговая учетная политика у заказчика строительства

Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов

Строительство – налоговая учетная политика у заказчика имеет нюансы, связанные с характеристиками строительных объектов и видами заключаемых договоров. В качестве наиболее показательного примера в данном материале мы рассмотрим нюансы налогообложения и связанные с ними аспекты учетной политики у заказчика-застройщика строительства многоквартирных жилых домов (МКД).  

Краткое пояснение основных понятий для строительной организации

Особенности договоров по продаже квартир

Нюансы налогового учета при ДДУ и что нужно отразить в учетной политике

Нюансы налогового учета по прочим операциям и соответствующие аспекты учетной политики

Итоги

Краткое пояснение основных понятий для строительной организации

Постройка такого объекта, как многоквартирный жилой дом, — это сложноорганизованный многоэтапный процесс. Однако в нем можно выделить несколько базовых моментов:

  1. Наличие владельца (иногда арендатора) земельного участка, предназначенного под застройку и затевающего на этом участке строительство (получающего разрешения, создающего проект).
  2. Наличие лица, организующего весь процесс строительства: выполнение через привлеченных лиц (подрядчиков) либо самостоятельно всех этапов работ — от непосредственно стройки до сдачи готового объекта и ввода его в эксплуатацию.
  3. Наличие инвестора (или инвесторов), финансирующих строительство. При этом, как правило, всегда можно выделить основного инвестора, который будет тем или иным образом связан с функциями, перечисленными в пп. 1 и 2.
  4. Наличие лица, которое получит основной доход от продажи готового объекта. Обычно это основной инвестор.

Исходя из этой градации, в строительном бизнесе выделяют такие понятия:

  • Если основные функции участника совпадают с указанными в п. 1, это застройщик.
  • Если основные функции участвующего в стройке лица описаны в п. 2, это заказчик строительства.
  • Если функции одного лица соответствуют перечисленным в пп. 1–3, это заказчик-застройщик. Заметьте, что наличие полномочий по первым трем пунктам автоматически делает заказчика-застройщика и конечным получателем основного дохода от того, что в итоге построено.

Об особенностях налогообложения у заказчика-застройщика и поговорим далее.

Особенности договоров по продаже квартир

Сегодня на рынке распространены 2 формы заключения договоров с покупателями квартир в новом доме:

  • непосредственно продажа готовой квартиры;
  • договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

В 1-м случае сделка по реализации готовой квартиры (созданной силами заказчика-застройщика) приравнивается к реализации готовой продукции с соответствующим учетом и налогообложением. В формате данного материала останавливаться на этом варианте подробно мы не будем.

О нюансах обложения налогом на имущество строящихся объектов читайте в статье «Налог на имущество — объект незавершенного строительства».

В случае заключения ДДУ средства, поступившие от дольщика, обычно квалифицируются сначала как средства целевого назначения. При этом дальнейшие метаморфозы, которые могут происходить с такими средствами (в том числе для целей налогообложения), отдельными регулирующими положениями в настоящее время не регламентированы. Они и станут предметом рассмотрения в первую очередь.

Нюансы налогового учета при ДДУ и что нужно отразить в учетной политике

Сначала необходимо разобраться, как и в какой момент у заказчика-застройщика могут образоваться доходы по договорам ДДУ.

Обычно в стоимость ДДУ включается некоторая сумма вознаграждения заказчику-застройщику за выполняемые им в ходе строительства функции. Это делается в первую очередь для равномерного признания доходов, достаточных для финансирования текущих нужд самого заказчика.

Такое вознаграждение и произведенные за счет него расходы заказчика включаются в налоговую базу того периода, в котором было получено вознаграждение и произведены расходы.

Метод позволяет не формировать в налоговом учете неизбежный в других случаях убыток, накапливающийся по ходу стройки до момента ее завершения и начала реализации квартир.

Доход может быть сформирован в виде фактической разницы между суммой, полученной от инвестора, и стоимостью передаваемой инвестору квартиры.

Традиционно стоимость ДДУ в уменьшение не пересматривается (такое условие включается в договор). То есть образовавшиеся в пользу заказчика-застройщика разницы остаются в его распоряжении.

Налоговый учет этих разниц влечет за собой сразу 3 подхода, причем по-своему спорных:

  1. Образовавшаяся экономия должна облагаться НДС и налогом на прибыль (и отражаться в соответствующих налоговых регистрах в размере экономии). Если с прибылью все более-менее понятно, то касательно НДС приводятся такие аргументы: при выполнении ДДУ (передаче квартиры инвестору) оставшиеся целевые средства утрачивают свое первоначальное назначение. Следовательно, являются аналогом прочих доходов заказчика-застройщика, не связанных с льготируемой реализацией по подп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, и должны облагаться НДС. Позицию поддерживают суды (например, определение ВАС РФ от 23.07.2014 № ВАС-6429/14 по делу № А03-5093/2012).
  2. Образовавшая экономия должна облагаться налогом на прибыль, но НДС не облагается. В пользу подхода рассматривают положения ст. 146, 162 НК РФ. При этом предполагается, что раз экономия не является величиной постоянной и четко оцениваемой, а поступление денег по ДДУ имеет целевое назначение — фактическое получение экономии не соответствует критериям выручки от реализации по НК РФ. То есть объекта налогообложения по НДС не возникает. Следует отметить, что и эту точку зрения поддержали некоторые суды (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2014 по делу № А28-10244/2013).
  3. Образовавшаяся экономия должна приравниваться к вознаграждению за услуги заказчика-застройщика и отражаться в общем объеме выручки для определения финансового результата для налогообложения по прибыли. При этом НДС начислять не нужно на основании подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Это в первую очередь экспертное мнение, основанное на комплексном изучении судебной практики и анализе требований нормативов по бухгалтерскому учету.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Третий подход прямо связан со спецификой отражения операций по ДДУ в бухгалтерском учете. Например, эксперты, в качестве рабочего рассматривают блок проводок, фигурирующий в материалах дела № А40-76189/13, завершенного определением ВС РФ от 13.07.2015 № 305-КГ 15-6964:

  • Дт 51 Кт 86 — получение средств по ДДУ от дольщиков;
  • Дт 08 Кт 60 — отражены выполненные работы по строительству МКД;
  • Дт 86 Кт 08 — передан участнику объект долевого строительства (после ввода дома в эксплуатацию);
  • Дт 86 Кт 90 — отражена экономия как вознаграждение за услуги.

Несмотря на то что проводки являются явно нетиповыми (например, Дт 86 Кт 08, Дт 86 Кт 90 нет в списке корреспонденций счетов в Плане счетов, утвержденном приказом Минфина РФ от 31.10.

2000 № 94н), ни инициировавшая разбирательство московская ИФНС, специализирующаяся на строительных организациях, ни судебные эксперты не возразили против таких бухгалтерских записей.

Следовательно, они могут считаться правомерными и по ним можно формировать соответствующие налоговые регистры.

Завершая описание способов отражения в учетных регистрах ДДУ, необходимо вспомнить и мнение аудиторов по данному вопросу. А аудиторы предлагают 4-ю версию, тоже связанную с бухучетом. Например, по мнению экспертов БДО «Юникон», учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже:

операцииДтКтПримечание
Получение средств от дольщиков5162НДС не облагается по нормам ст. 149 НК РФ
Сформирована стоимость выполненных работ2060, 76, 10, 02 и т. д.Дт 20 Кт 60 (76) — расходы на подрядные организации;Дт 20 Кт 10,02,70 и т. д. — собственные расходы заказчика-застройщика
Приняты к учету квартиры в построенном доме (после сдачи и ввода в эксплуатацию)4320Пообъектно, пропорционально доле конкретной квартиры в общем объеме построенного жилья
Объект ДДУ передан инвестору (возникло право собственности у инвестора)6290На всю сумму, указанную в ДДУ
Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика9043По сформированной на счете 43 себестоимости квартиры у застройщика

Таким образом, по мнению аудиторов, в регистрах НУ нужно будет отразить всю сумму, поступившую по ДДУ, в доходной части и все произведенные застройщиком затраты по МКД — в расходной. Что позволит наиболее корректно вычислить налогооблагаемый результат.

Исходя из вышеизложенного, при составлении налоговой учетной политики у заказчика-застройщика следует спланировать и подробно описать:

  • Порядок признания и оценки вознаграждения заказчику-застройщику по ДДУ, в том числе периодичность формирования дохода от вознаграждения. Например, «Выручка от оказания услуг застройщика по ДДУ формируется по мере оказания услуги. Услуга считается оказанной на последний день каждого месяца начиная с месяца заключения ДДУ и заканчивая месяцем, следующим за месяцем ввода МКД в эксплуатацию. Выручка заказчика-застройщика признается ежемесячно в течение указанного срока».
  • Порядок признания и оценки экономии заказчика-застройщика за счет разницы между стоимостью ДДУ и себестоимостью передаваемого по ДДУ объекта, в том числе нужно упомянуть:
    • тот факт, что экономия остается в распоряжении заказчика-застройщика;
    • выбранный вариант признания экономии (увеличивает стоимость услуг заказчика, учитывается в составе прочих доходов и так далее, сообразуясь с приведенными выше способами);
    • момент признания экономии в составе доходов (обычно при одновременном выполнении двух условий: вводе МКД в эксплуатацию и фактической передаче доли (квартиры) инвестору по ДДУ).
    • формы применяемых налоговых регистров и порядок отражения в них данных по ДДУ.

О возможных видах налоговых регистров читайте в материале «Как самостоятельно разработать налоговые регистры по налогу на прибыль?».

Нюансы налогового учета по прочим операциям и соответствующие аспекты учетной политики

В части доходов при получении целевых взносов и инвестиций следует отметить тот факт, что израсходованные не по целевому назначению средства должны переклассифицироваться в налогооблагаемый доход заказчика-застройщика. Данный аспект можно предусмотреть в учетной политике.

Поскольку строительство и ввод здания в эксплуатацию занимают большое количество времени, а финансирование может осуществляться неравномерно, то у заказчика-застройщика могут создаваться резервы под ожидаемые расходы.

Например, в ДДУ может быть предусмотрена передача квартиры инвестору для проведения отделки до фактического ввода здания в эксплуатацию и могут резервироваться средства на сам ввод.

При этом формирование подобных резервов допускается в бухгалтерском учете, но налоговиками включение этих резервов в расходы по налоговому учету до того, как все связанные со стройкой расходы будут произведены, оспаривается.

Так, в приведенном примере с передачей квартиры по ДДУ до момента ввода в эксплуатацию, в целях налогообложения, нельзя учитывать суммы созданных резервов под ввод в эксплуатацию. То есть требование об одновременном соблюдении 2 моментов для расчета налогового финрезультата должно соблюдаться и в этом случае (определение ВС РФ от 13.07.2015 № 305-КГ15-6964 по делу № А40-76189/13):

  • квартира фактически передана инвестору;
  • расходование средств, связанное со строительством, завершено,

В МКД, помимо жилых помещений, могут иметься и нежилые. При этом застройщик тоже может их реализовывать третьим лицам, как и квартиры. Общий порядок продажи будет аналогичным тому, что применяется в отношении квартир.

Но следует иметь в виду, что льготы по НДС по реализации результатов строительства и вознаграждению, получаемому застройщиком (по ст. 149 НК РФ), не распространяются на помещения производственного назначения.

Таким образом, в случае наличия в здании и продажи таких помещений необходимо выделять НДС и организовывать раздельный учет по облагаемым и необлагаемым суммам.

В рамках учетной политики по НДС также целесообразно будет предусмотреть критерии отнесения возводимых нежилых помещений к производственным или непроизводственным (по непроизводственным льгота по НДС сохраняется):

  • Производственными признаются те, которые предназначаются для производства товаров, выполнения работ и оказания услуг. Например, помещения нежилых первых этажей современных МКД следует рассматривать как производственные.
  • Непроизводственные — те помещения, что входят в состав общедомового имущества, а также призваны обслуживать личные потребности граждан, хотя при этом не являются жилыми. Примеры — машино-места на подземной стоянке в здании, отдельные кладовые в цокольных этажах и т. п.

При возведении МКД у заказчика-застройщика может возникнуть необходимость в создании объектов инфраструктуры, например, подъездных дорог, систем ливневой канализации, объектов благоустройства. ФНС в письме от 20.09.

2016 № СД-4-3/17624 напомнила, что подобные расходы отвечают требованиям ст. 252 НК РФ и могут учитываться в составе расходов по налогу на прибыль. При этом эти расходы должны быть предусмотрены проектной документацией и строительными планами.

А порядок их признания и отнесения на расходы следует отразить в учетной политике.

Подробнее об аспектах налоговой учетной политики читайте в разделе «Учетная политика по налогу на прибыль».

А о нюансах учета НДС смотрите в рубрике «Налоговая база НДС в 2017–2018 годах».

Итоги

Налогообложение у заказчика-застройщика связано с рядом нюансов и спорных моментов. Поэтому при формировании учетной политики для целей налогообложения следует уделить особое внимание описанию налогового учета по ДДУ, определению моментов признания доходов и расходов, а также особенностям исчисления НДС по объектам разного назначения и организации раздельного учета по НДС.

Подписывайтесь на наш бухгалтерский канал Яндекс.Дзен

Подписаться

Источник: https://nalog-nalog.ru/nalog_na_pribyl/uchetnaya_politika/nalogovaya_uchetnaya_politika_u_zakazchika_stroitelstva/

Бухгалтерский учет у застройщика

Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов

Бухгалтерский учет у застройщика зависит от способа строительства. Основной – это подрядный способ. Как правило, застройщик не осуществляет строительство самостоятельно, а привлекает подрядчиков.

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Учет расходов по строительству

Затраты на строительство отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99).

Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60…)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Учет доходов по строительству

При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99). Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

  • фиксированная сумма;
  • процент от долевого взноса;
  • сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

  • застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
  • услуга оказана;
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:

  • после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
  • по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2. Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.

Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором.

В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции.

Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:

Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №…»
– списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.

Источник: https://www.BuhSoft.ru/article/1030-buhgalterskiy-uchet-u-zastroyshchika

Услуги застройщика по ДДУ проводки

Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов

Александр ДЕМЕНТЬЕВ, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Главное в статье

  1. Способ первый – безопасный, если вести учет расходов на строительство на счете 08
  2. Способ второй – достоверный, но рискованный, если учитывать стройрасходы на счете 20 и отражать выручку от реализации объектов

Застройщик передает дольщикам-физлицам квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме. В договоре услуги застройщика не выделены.

Финансовый результат определяется как экономия – разница между суммой полученных средств от дольщиков и расходами на строительство. В такой ситуации у застройщика есть два варианта для бухгалтерского учета операций.

Какой вам подходит, выбирайте сами. Но учтите, что первый безопасный, а второй более достоверный с точки зрения бухучета.

Способ первый – безопасный

Застройщик отражает полученные от дольщиков средства по кредиту счета 76. Эти средства направляются на то, чтобы покрыть расходы на строительство дома. При этом расходы застройщик учитывает по дебету счета 08.

По окончании строительства застройщик закрывает счет 08 в дебет счета 76 и определяет экономию. Она отражается как выручка по кредиту счета 90 в корреспонденции с дебетом счета 76.

Застройщик не отражает реализацию передаваемых объектов долевого строительства, поскольку он не оформляет на себя право собственности на построенные объекты до передачи их дольщикам.

Значит, формального перехода права собственности от застройщика к участникам долевого строительства на эти объекты не происходит.

Бухгалтерские проводки:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 – получили от дольщиков средства на покрытие расходов по строительству многоквартирного дома;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 – получили от дольщиков средства на уплату вознаграждения застройщику за услуги;
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10, 70, 60… – отразили расходы на строительство дома;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70, 60… – отразили расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 – отразили выручку от реализации услуг дольщикам;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20 – списали расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08 – отразили передачу объектов долевого строительства (жилых и нежилых помещений) дольщикам;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 – отразили экономию средств дольщиков.

Порядок передачи квартиры по ДДУ

Способ второй – рискованный

В налоговом учете поступившие от дольщиков средства застройщик учитывает как целевые

Этот подход применяет застройщик, если он руководствуется выводами пункта 11 постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г.

№ 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости…» Он основан на утверждении, что передача объекта долевого строительства в рамках ДДУ является разновидностью сделки купли-продажи.

Таким образом, в бухгалтерском учете застройщик отражает выручку от реализации передаваемых объектов в рамках долевого строительства.

Бухгалтерские проводки:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 – отразили средства дольщиков, полученные по долевым договорам;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60 – отразили расходы по строительству объекта;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 – отразили НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками;
ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 20, 19 – сформировали себестоимость готовой строительной продукции;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 – отразили выручку от реализации объектов долевого строительства в размере всей суммы средств, поступивших от дольщиков для финансирования расходов на строительство;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 43 – списали реализованную готовую строительную продукцию.

При таком подходе в бухгалтерском учете застройщику не надо отдельно учитывать реализацию своих услуг. Но возможны налоговые риски. Рассмотрим почему.

В налоговом учете поступившие от дольщиков средства застройщик учитывает как целевые (п. 14 ст. 251 НК РФ).

Застройщик вправе расходовать средства дольщиков только на те цели, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» Поступившие средства целевого финансирования компания не признает выручкой, а затраты по строительству не признает расходом при расчете налога на прибыль.

Если по условиям договора застройщик не возвращает экономию дольщикам, то он учитывает ее во внереализационных доходах или в составе выручки от реализации услуг.

Если по условиям договора застройщик не возвращает экономию дольщикам, то он учитывает ее в доходах

Средств дольщиков может быть недостаточно для покрытия расходов по строительству. Если застройщик покрывает разницу за счет собственных средств, то перерасход он не сможет учесть в целях налогообложения прибыли. При этом экономию и перерасход застройщик определяет в целом по объекту строительства.

Если застройщик использует второй подход к ведению бухгалтерского учета в рамках долевого строительства, возникает вопрос по НДС. Надо ли начислять этот налог с выручки от реализации объектов долевого строительства? Здесь все зависит от того, как квалифицировать эти операции.

С одной стороны, операции по реализации нежилых помещений и машино-мест облагаются НДС. С другой стороны, все неясности налогоплательщик вправе трактовать в свою пользу (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Реализация товаров (работ, услуг) – это объект налогообложения НДС. Но под реализацией понимают передачу права собственности на товары, работы, услуги (ст. 39 НК РФ).

В нашем случае формальной передачи права собственности не происходит. Ведь застройщик не оформляет на себя право собственности до передачи объекта участнику долевого строительства.

Значит, и объекта налогообложения не возникает.

Кроме того, средства, полученные от дольщиков, являются целевыми и не отражаются в качестве выручки от реализации.

Однако налоговики могут считать иначе, поскольку застройщик в бухучете отразит выручку от реализации. Поэтому вероятны споры с налоговиками по данному вопросу.

» Статьи 59 » Решение проблем учета долевого строительства с помощью программы 1С.

Решение проблем учета долевого строительства с помощью программы 1С

Долевое строительство становится все более популярной формой инвестиционной деятельности. При таком виде деятельности компания застройщик привлекает инвестиции физических или юридических лиц – «дольщиков» для строительства недвижимости. После того, как объект строительства сдается в эксплуатацию, дольщики получают заранее определенную часть недвижимости.

Долевое строительство является многоплановым и сложным видом деятельности, поскольку помимо непосредственного строительства, найма рабочих, закупки материалов и прочих операций, связанных с постройкой объекта, компания обязана контролировать отношения с инвесторами. Договор, заключаемый застройщиком и дольщиком, включает в себя права и обязанности, размеры взносов и план-график получения денежных средств от инвестора.

Для того чтобы снизить количество времени, уходящего на оформление всех необходимых документов, а также иметь постоянный доступ к информации о платежах дольщиков, компания ВДГБ разработала отраслевое решение на базе продукта 1С бухгалтерия 7.7.

Вот дом, который построил… застройщик!

– 1С: Долевое строительство.

Возможности программы 1С: Долевое строительство.

Данное программное решение включает в себя возможности программы 1С бухгалтерия и дополнено специальными функциями, необходимыми для учета в долевом строительстве.

Внедрение программы 1С позволяет контролировать инвестиции по каждому строительному объекту, кроме того, учет может осуществляться в любой валюте. Данная функция позволяет руководителям строительной компании всегда иметь максимально полную и точную информацию о состоянии инвестиций по любому объекту строительства и корректировать планы компании в соответствии с этим.

Внедрение программы 1С Долевое строительство открывает возможность для просмотра визуальной картинки реализации квартир – план дома с разноцветными обозначениями, на котором отображается уже реализованная площадь, свободные для оформления квартиры, и недвижимость, не предназначенная для реализации. Удобный план предоставляет информацию в максимально доступной форме, так что руководителю хватит нескольких мгновений, чтобы оценить состояние объекта.

Стоимость внедрения 1С полностью оправдана высокими показателями, которые позволяют получить программные продукты.

В программе реализован удобный механизм для заполнения и сохранения договоров, включающий полную информацию об инвесторе, сумме договора, объекте инвестиции и т.д.

Таким образом, время, уходящее на регистрацию договоров с инвесторами и на поиск данной информации в случае необходимости, сокращается до минимума.

Данная программа также позволяет решить проблему с поступлением инвестиций. Для каждого договора в системе определяется план-график поступления средств, и с помощью программы осуществляется строгий контроль над поступлением денежных потоков от инвесторов.

Автоматический расчет сумм НДС, прибыли и убытка по каждому отдельному договору позволяет существенно ускорить работу бухгалтерии, так же, как и возможность формирования бухгалтерских проводок, и отражение данных операций в регламентированном учете.

Помощь компании ВДГБ при внедрении отраслевого решения.

Поскольку компания 1С:ВДГБ является разработчиком программного продукта 1С:Долевое строительство, приобретая данный инструмент, специалисты строительных компаний всегда могут рассчитывать на помощь и поддержку консультантов ВДГБ.

Стоимость внедрения 1С окупается уже в первые полгода, а бесплатный договор на ИТС, заключаемый сразу после приобретения и установки программы, позволяет значительно сэкономить на обновлениях и консультационных услугах сторонних компаний.

 Статью подготовил магазин лицензионного программного обепечения 1cmarket.ru.

Текущая страница: Решение проблем учета долевого строительства с помощью программы 1С.

“Финансовая газета. Региональный выпуск”, N 2, 2005

ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ:

БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ

В настоящее время строительство большинства объектов как жилищного, так и производственного, общехозяйственного назначения осуществляется с привлечением средств инвесторов.

При таком способе организации строительства инвестор — лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств либо привлекающее в качестве источников финансирования свободные денежные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, — финансирует строительство.

https://www.youtube.com/watch?v=-hEmBSYdYJo

После окончания строительства жилья инвесторы получают определенную долю в жилой площади сдаваемого госкомиссии жилого дома, поэтому такая форма строительства получила название долевого строительства.

Существует несколько схем участия сторон в строительстве. Любая схема обусловлена количеством и функциями участников строительства. Это, как правило, инвестор, заказчик-застройщик, генеральный подрядчик и соинвесторы. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.

Первый уровень. В основе схемы долевого участия обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией — владельцем земельного участка и генеральным инвестором.

В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект — земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом.

Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые в конечном счете получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).

Второй уровень. Заключаются договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы — юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Типовая форма договоров, применяемых на втором и последующих уровнях, законодательством не утверждена, поэтому на практике можно встретить несколько их вариантов.

До недавнего времени наиболее распространенным был договор инвестирования, предмет которого — финансирование соинвестором строительства в обмен на получение в будущем доли в виде квартиры (нескольких квартир).

Рассмотрим, как отражаются такие операции в бухгалтерском и налоговом учете.

1. Учет операций у инвестора, выполняющего функции заказчика и привлекающего дополнительно соинвесторов:

Дебет 76, Кредит 86 — отражена задолженность дольщика на сумму, установленную в заключенном с ним инвестиционном договоре;

Дебет 51, 50, 10, 43, 41, Кредит 76 — получены от дольщика средства в оплату долевого участия в сумме, установленной в заключенном с ним инвестиционном договоре.

Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов не подлежат налогообложению в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 НК РФ.

Источник: https://obd2bluetooth.ru/uslugi-zastrojshhika-po-ddu-provodki/

Про закон
Добавить комментарий