Как техническому заказчику отразить в учете операции по строительству объекта

Как техническому заказчику отразить в учете операции по строительству объекта — НалогОбзор.Инфо

Как техническому заказчику отразить в учете операции по строительству объекта

Для осуществления строительства застройщик может привлечь технического заказчика, передав ему полностью или частично свои функции на основании договора.

Технический заказчик организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации (п. 3. ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

В ходе этой деятельности технический заказчик может осуществлять организационные и контрольные функции.

Застройщик передал все функции

Если застройщик передал техническому заказчику все свои функции, то технический заказчик учитывает доходы и расходы аналогично застройщику. Подробнее на эту тему см.:

Если застройщик передал техническому заказчику лишь часть своих функций, доходы и расходы технический заказчик отражает в учете в следующем порядке.

Застройщик передал организационные функции

В рамках организационных функций технический заказчик несет расходы за счет средств застройщика. Эти расходы отражайте по дебету счета 76. По кредиту счета 76 учитывайте полученные от застройщика средства. Эти операции в учете отразите записями:

Дебет 51 Кредит 76
– получены от застройщика средства на осуществление организационных функций.

Дебет 76 Кредит 60
– отражены расходы на осуществление организационных функций.

По таким расходам технический заказчик должен отчитаться перед застройщиком. Для этого можно составить и передать застройщику сводную ведомость затрат, приложив к ней копии первичных документов, подтверждающих расходы. Периодичность такого отчета определяется условиями договора.

Застройщик передал контрольные функции

В рамках выполнения контрольных функций технический заказчик оказывает застройщику возмездную услугу, связанную с осуществлением строительного контроля за подрядчиками.

Расходы, связанные с оказанием услуг застройщику, отражайте на счете 20 «Основное производство»:

Дебет 20 Кредит 10 (02, 70, 68, 69…)
– отражены расходы на оказание услуг застройщику.

За отчетный период на оказанные застройщику услуги технический заказчик составляет акт, который подписывается обеими сторонами, и выдает счет-фактуру на сумму НДС с вознаграждения.

Бухучет: доходы

Доходом технического заказчика является вознаграждение за выполнение функций, возложенных на него застройщиком. Вознаграждение за выполнение контрольных функций, как правило, совмещено с вознаграждением за выполнение организационных функций. Такое вознаграждение является для технического заказчика выручкой от реализации.

Выручку от оказанных услуг технический заказчик отражает так же, как и застройщик, на дату составления документов об оказании услуг (подп. «г» п. 12 и п. 13 ПБУ 9/99, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Для этого используйте счет 62, к которому можно открыть субсчет «Расчеты с застройщиком».

Выручку от реализации услуг отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг технического заказчика.

При этом затраты технического заказчика списываются аналогично затратам застройщика со счета 20 в дебет счета 90-2:

Дебет 90-2 Кредит 20
– списаны расходы на оказание услуг технического заказчика.

Если технический заказчик является плательщиком НДС, одновременно с признанием выручки он начисляет этот налог проводкой:

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости оказанных услуг.

Отчет агента

С периодичностью, согласованной в договоре, технический заказчик составляет отчет агента в произвольной форме, к которому прикладывает:

  • акт на сумму собственного вознаграждения за выполнение функций застройщика;
  • счет-фактуру на сумму НДС с вознаграждения технического заказчика;
  • сводную ведомость затрат по строительству, произведенных за отчетный период;
  • копии счетов-фактур, полученных от поставщиков и подрядчиков.

Такой порядок удобен еще и тем, что документы, которые необходимо передать застройщику для вычета НДС, у технического заказчика не копятся до окончания строительства, а передаются равномерно в течение всего периода строительства.

Технический заказчик вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). В этом случае он выполняет функции подрядчика и свои доходы и расходы отражает в бухучете в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее на эту тему см.:

  • Как отразить в учете доходы подрядчика по договору строительного подряда;
  • Как отразить в учете расходы подрядчика по договору строительного подряда.

Порядок расчета налогов зависит от системы налогообложения, которую применяет технический заказчик.

ОСНО: налог на прибыль

Средства, поступившие от застройщика на покрытие расходов на организационные функции, доходом застройщика не признаются и при расчете налога на прибыль не учитываются (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Доходом от реализации является выручка от оказания услуг технического заказчика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Выручку учитывайте в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации.

Подробнее на эту тему см.:

  • Как отразить в учете реализацию работ (услуг);

При этом технический заказчик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в учете негосударственное целевое финансирование.

ОСНО: НДС

Реализация услуг технического заказчика облагается НДС в общеустановленном порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день передачи оказанных услуг, то есть день передачи инвестору построенного объекта;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Такой вывод следует из пункта 1 статьи 167 НК РФ.

Подробнее о том, как начислить НДС при реализации работ (получении аванса в счет их выполнения), см.:

  • Как начислить НДС при реализации товаров (работ, услуг);
  • Как начислить НДС с авансов полученных.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении технического заказчика операций по выполнению функций, переданных ему застройщиком

В июле ООО «Производственная фирма «Мастер»» (застройщик) заключило с ЗАО «Альфа» (технический заказчик) договор на осуществление контрольных функций по надзору за строительством складского помещения для «Мастера». Стоимость услуг технического заказчика – 1 180 000 руб. (в т. ч.

 НДС – 180 000 руб.). Договор заключен на весь срок строительства, который составляет три месяца (июль–сентябрь). Услуги считаются оказанными после подписания акта по окончании строительства объекта.

Застройщик перечислил оплату за оказание услуг техническому заказчику в сентябре, после подписания акта.

Фактические расходы «Альфы», связанные с надзором за строительством склада за весь период действия договора с застройщиком, составили 600 000 руб., в том числе:

  • материальные затраты – 180 000 руб. (в т. ч.: июль – 20 000 руб., август – 90 000 руб., сентябрь – 70 000 руб.);
  • амортизация – 60 000 руб. (ежемесячно по 20 000 руб.);
  • зарплата с отчислениями на пенсионное (социальное, медицинское) страхование – 350 000 руб. (июль – 80 000 руб., август – 160 000 руб., сентябрь – 110 000 руб.);
  • прочие расходы – 10 000 руб. (в т. ч.: июль – 6000 руб., август – 1000 руб., сентябрь – 3000 руб.).

В сентябре строительство склада было закончено. «Мастер» и «Альфа» подписали акт об оказании услуг по надзору за строительством.

В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением договора, отражены следующим образом.

В июле:

Дебет 20 Кредит 02 (10, 70, 69, 26)
– 126 000 руб. (20 000 руб. + 20 000 руб. + 80 000 руб. + 6000 руб.) – отражены расходы технического заказчика за июль.

В августе:

Дебет 20 Кредит 02 (10, 70, 69, 26)
– 271 000 руб. (90 000 руб. + 20 000 руб. + 160 000 руб. + 1000 руб.) – отражены расходы технического заказчика за август.

В сентябре:

Дебет 20 Кредит 02 (10, 70, 69, 26)
– 203 000 руб. (70 000 руб. + 20 000 руб. + 110 000 руб. + 3000 руб.) – отражены расходы технического заказчика за сентябрь;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с техническим заказчиком» Кредит 90-1
– 1 180 000 руб. – отражена выручка от оказания услуг техническим заказчиком;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС на стоимость услуг технического заказчика;

Дебет 90-2 Кредит 20
– 600 000 руб. (126 000 руб. + 271 000 руб. + 203 000 руб.) – списаны расходы, связанные с оказанием услуг технического заказчика;

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с техническим заказчиком»
– 1 180 000 руб. – получена оплата за оказанные услуги технического заказчика.

При расчете налога на прибыль за девять месяцев бухгалтер «Альфы» отразил в декларации:

  • в составе доходов от реализации – 1 000 000 руб.;
  • в составе расходов – 600 000 руб.

В налоговой декларации по НДС за III квартал был отражен НДС с выручки от реализации услуг технического застройщика – 180 000 руб.

УСН

Если технический заказчик платит единый налог с доходов, то налогооблагаемой базой является его выручка, полученная от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если технический заказчик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то налогооблагаемой базой будет являться разница между выручкой, полученной от оказания услуг технического заказчика, и расходами, связанными с этой деятельностью (п. 2 ст.

 346.18 НК РФ). При этом технический заказчик вправе учесть только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Подробнее о порядке учета расходов при упрощенке см. Какие расходы учитывать при расчете единого налога на УСН.

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет технический заказчик, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Если организация платит ЕНВД, то оказание услуг застройщика по договору инвестирования в строительство не повлияет на расчет этого налога.

Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог, исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

С деятельности технического заказчика налоги рассчитывайте в соответствии с общей или упрощенной системой налогообложения.

ОСНО и ЕНВД

Деятельность технического заказчика не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому доходы и расходы в рамках этой деятельности учитывайте в соответствии с общей системой налогообложения.

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kak_tekhnicheskomu_zakazchiku_otrazit_v_uchete_operacii_po_stroitelstvu_obekta/107-1-0-2711

Учет техзаказчика

Как техническому заказчику отразить в учете операции по строительству объекта

При строительстве объекта застройщик нередко нанимает техзаказчика. Приведем четыре частые ошибки, которые встречаются в договорах и учете техзаказчика. Подскажем, как их избежать.

Ошибка 1: в договоре не перечисляют функции, которые передает застройщик

Техзаказчик – это предприниматель или организация, которые получили полномочия от застройщика и действуют от его имени (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ): – заключают договоры о строительстве;

  • предоставляют исполнителям материалы и документы;
  • подписывают документы и т. д.

Застройщик вправе все это делать сам. Но может поручить другой организации (техзаказчику). Существенные и все иные условия договора стороны определяют самостоятельно. Проверьте, чтобы в договоре было четко указано, какие именно функции застройщик передал вам как техзаказчику. Иначе вы не сможете определить, что это за договор и как учитывать операции.

Если застройщик поручает техзаказчику действовать от имени застройщика и за его счет – это посреднический (агентский) договор (ст. 1005 ГК РФ). Например, когда застройщик поручает техзаказчику заключать договоры с проектными и подрядными организациями, обеспечивать исполнителей необходимыми материалами и документами, подписывать бумаги т.д.

Если только технадзор, то это будет договор возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ). Если и то и другое – смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Как правило, застройщик возлагает на техзаказчика почти все обязанности – от получения разрешительной документации до сдачи объекта. То есть заключает смешанный договор.

При этом по всем договорам, которые техзаказчик заключает от имени застройщика, все права и обязанности возникают у застройщика.

В частности, обязанность по оплате услуг подрядчика, права на результаты выполненных работ, гарантийные обязательства.

А техзаказчик за свои услуги получает от застройщика вознаграждение. При этом он может:

  • участвовать в расчетах, то есть получать от заказчика деньги на оплату услуг исполнителей;
  • не участвовать (рассчитывается с исполнителем непосредственно застройщик).

При втором варианте застройщик перечисляет техзаказчику только вознаграждение. Его размер стороны устанавливают в договоре. Например, в виде процента от принятых работ либо в твердой сумме за месяц.

Как избежать ошибки. Учтите, что техзаказчик в части договоров по организации строительства – это лишь уполномоченный застройщиком посредник. И четко укажите в договоре, какие конкретно функции застройщик передал посреднику, и чем подробнее, тем лучше. Тогда не возникнет путаницы в отношениях и в учете.

Ошибка 2: стоимость строительства техзаказчик формирует на своем балансе

Рассмотрим подробнее порядок учета у техзаказчика-посредника с полномочиями по организации строительства, когда он участвует в расчетах.

В этом случае застройщик перечисляет деньги на финансирование работ на расчетный счет техзаказчика. Техзаказчик не отражает затраты по строительству объекта у себя на счете 08.

Стоимость строительства на счете 08 формирует застройщик. Техзаказчик выступает как посредник-агент. Поэтому полученные суммы он ни в доходах, ни в расходах не учитывает (подп. 9 п. 1 ст. 251, п. 9 ст. 270 НК РФ).

А отражает их отдельно от других поступлений и расходов.

Деньги, которые поступили от застройщика для финансирования строительства, он учитывает по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Расходы за счет этих денег – по дебету счета 76. К счету 76 откройте отдельный субсчет.

Лучше завести и отдельный субсчет к счету 51. Это позволит всегда видеть, сколько денег техзаказчик получил на финансирование, сколько из них потратил и какая сумма осталась.

В балансе остаток по этому субсчету счета 51 следует отразить по строке 1230 «Дебиторская задолженность», а не по строке 1250 «Денежные средства». Так как этот актив не является собственностью техзаказчика.

Свое вознаграждение техзаказчик отражает как выручку в обычном порядке – не в рамках финансирования застройщиком строительства.

Застройщик перечислил техзаказчику 600 000 руб. для расчетов со сторонними организациями (третьими лицами) – поставщиками, подрядчиками и т.д.

Техзаказчик оплатил принятые у подрядчика (ООО «Подряд-1») работы в сумме 590 000 руб. (в том числе НДС – 90 000 руб.).

Кроме того, застройщик выплатил техзаказчику вознаграждение в сумме 29 500 руб. (в том числе НДС – 4500 руб.).

Записи у техзаказчика будут такими:

ДЕБЕТ 51 «РАСЧЕТЫ С ЗАСТРОЙЩИКОМ» КРЕДИТ 76 «ЗАСТРОЙЩИК»я
– 600 000 руб. – получены от застройщика деньги для расчетов с третьими лицами (в интересах застройщика);

ДЕБЕТ 76 «ПОДРЯД-1» КРЕДИТ 51«РАСЧЕТЫ С ЗАСТРОЙЩИКОМ»
– 590 000 руб. – оплачены выполненные работы;

ДЕБЕТ 76 «ЗАСТРОЙЩИК» КРЕДИТ 76 «ПОДРЯД-1»
– 590 000 руб. – отражены затраты по строительству объекта (включая НДС);

ДЕБЕТ 62 «ЗАСТРОЙЩИК» КРЕДИТ 90 «ПРОДАЖИ»
– 29 500 руб. – начислено вознаграждение (на дату подписания акта приема-сдачи услуг);

ДЕБЕТ 90 «НДС» КРЕДИТ 68 «РАСЧЕТЫ ПО НДС»
– 4500 руб. ((29 500 руб. – 4500 руб.) × 18%) – начислен НДС с вознаграждения;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 «ЗАСТРОЙЩИК»
– 29 500 руб. – получена сумма вознаграждения от застройщика.

Для учета работ, которые техзаказчик принял от подрядчика, к счету 76 нужно открыть субсчет с субконто «Выполненные работы по объекту». Ежемесячно техзаказчик проводит внутренний взаимозачет по соответствующим субконто. При этом он определяет либо остаток финансирования, либо кредиторскую задолженность застройщика по оплате выполненных работ.

Остаток финансирования по итогам года техзаказчик либо возвращает застройщику, либо использует в следующем году (по договоренности сторон).

На сумму кредиторской задолженности техзаказчик составляет письмо-заявку застройщику, где указывает необходимую сумму финансирования.

Кроме того, техзаказчик обычно в соответствии с договором ежемесячно направляет застройщику заявку с планируемой суммой финансирования на следующий месяц исходя из условий договоров с подрядчиками.

Договор с застройщиком длится не один месяц. Поэтому техзаказчику нужно вести сводную ведомость затрат по строительству. В ней в течение всего срока договора техзаказчик учитывает затраты по договору нарастающим итогом. Эта ведомость обеспечит сводную информацию по всем расходам из средств застройщика.

В годовой декларации по налогу на прибыль средства финансирования и их использование техзаказчик отражает в листе 07 «Отчет о целевом использовании имущества…». Тратить эти деньги на другие цели нельзя. Это нарушает условие, которое позволяет не облагать их налогами.

Как избежать ошибки. Не допускайте распространенной ошибки – стоимость строительства на своем балансе техзаказчик не формирует. Финансирование от застройщика и траты из этих денег отражайте на счете 76. А в балансе – в разделах II, IV как дебиторскую и кредиторскую задолженность. Тогда у вас не будет искажений в отчетности.

Ошибка 3: не устанавливают сроки и формы отчетов для застройщика

В договорах, которые техзаказчик заключает с третьими лицами от имени застройщика, надо указывать, что договор заключен между застройщиком и третьим лицом (поставщиком, подрядчиком и т. д.). Техзаказчик здесь лишь посредник.

Исполнители должны выписывать все документы на имя застройщика: акты выполненных работ, накладные, счета-фактуры и проч.

Периодичность, с которой техзаказчик представляет документы застройщику, стороны определяют в договоре, как и форму отчета застройщику.

При этом следует учитывать, что права и обязанности по сделкам, которые техзаказчик совершает в интересах застройщика, возникают у последнего не на основании отчетов техзаказчика. А на основании документов, которые техзаказчик подписывает от имени застройщика (договоров, актов выполненных работ и т. д.), а также документов, подтверждающих произведенную оплату.

Когда техзаказчик перечисляет деньги третьим лицам, он лишь исполняет поручения застройщика по расчетам с этими лицами.

Обычно отчетный период устанавливают как месяц.

В форме отчета техзаказчика отразите такие показатели.

1. По финансированию от застройщика:

  • остаток целевых средств на начало месяца;
  • размер поступлений в отчетном периоде;
  • сумму использованных средств с указанием получателя;
  • остаток финансирования на конец месяца.

2. По принятым у подрядчиков работам:

  • состав выполненных работ (с указанием наименования подрядчика, номера договора, первичного документа);
  • стоимость выполненных работ по этому первичному документу.

3. Стоимость услуг техзаказчика за отчетный период.

К отчету приложите:

  • оригиналы договоров и первички (акты приемки-сдачи работ от подрядчиков, накладные и т.п.);
  • оригиналы счетов-фактур подрядчиков, поставщиков и прочих исполнителей;
  • копии документов, подтверждающих, что техзаказчик оплатил материалы, работы, услуги (заверенные техзаказчиком);
  • акт приемки-сдачи услуг техзаказчика за отчетный период;
  • счет-фактуру на услуги техзаказчика за отчетный период.

Кроме того, техзаказчик может дополнить отчет техническим отчетом. В нем он отражает состояние строительства и свои рекомендации.

По окончании строительства застройщик и техзаказчик оформляют итоговый акт приема-сдачи работ по договору. Его форму стороны разрабатывают самостоятельно. В этом акте рекомендую отражать полную стоимость полученного финансирования и полную стоимость принятых у подрядчиков работ.

Оригиналы первички техзаказчик уже передал застройщику (с ежемесячными актами). К итоговому акту он прикладывает техническую документацию, которую получил от проектировщиков и подрядчиков.

Застройщик по документам, приложенным к отчету, в течение строительства ведет учет капвложений на счете 08. А входной НДС от поставщиков и подрядчиков отражает на счете 19.

Как избежать ошибки. Продумайте вместе с застройщиком сроки и формы отчетов заранее. Будьте внимательны, ведь застройщик отражает операции на основании документов, которые вы ему передадите – все данные он получает через вас. Если вы задержите бумаги, застройщик не сможет вовремя отразить операции.

Ошибка 4: техзаказчик перевыставляет застройщику счета-фактуры от поставщиков и подрядчиков

Техзаказчик не имеет права на  вычет входного НДС с затрат на строительство, который предъявляют поставщики и подрядчики.

Они должны выписывать счета-фактуры на имя застройщика. И по этим счетам-фактурам налог к вычету принимает застройщик.

Перевыставлять застройщику полученные от поставщиков и подрядчиков счета-фактуры при заключении договора от имени и за счет застройщика техзаказчик не должен.

Минфин подтвердил это в письме от 12 марта 2013 г. № 03-07-09/7434. Финансисты разъяснили следующее.

В соответствии с Градостроительным кодексом техзаказчик уполномочен застройщиком только на то, чтобы заключать договоры от имени застройщика.

Поэтому счета-фактуры по работам (услугам), выполненным (оказанным) подрядчиками по таким договорам, подрядчики должны выставлять в адрес застройщика, а не техзаказчика. В связи с этим техзаказчик не перевыставляет счета-фактуры инвестору-застройщику. Они и так выписаны на его имя.

По тем же причинам техзаказчик не составляет и сводный счет-фактуру на имя застройщика.

А вот на сумму своего вознаграждения техзаказчик выписывает застройщику счет-фактуру от своего имени. Его он регистрирует в книге продаж. Показатели из этого счета-фактуры техзаказчик отражает в декларации по НДС в разделе 3 в общем порядке.

Раньше – до 2011 года – порядок был иным.

Когда застройщик передавал все свои функции техзаказчику (нанимал его для строительства), техзаказчик мог действовать от своего имени. То есть получать от поставщиков и подрядчиков документы, оформленные на имя техзаказчика. И при этом он перевыставлял счета-фактуры застройщику в сводном счете-фактуре по окончании строительства.

Но с 29 ноября 2011 года в Градостроительный кодекс внесли определение техзаказчика. В соответствии с ним он может действовать только от имени застройщика.

Как избежать ошибки. Безопаснее следовать разъяснениям финансистов и не перевыставлять счета-фактуры. Иначе у застройщика возникнут проблемы с вычетом НДС.

Источник: https://www.stroychet.ru/article/76798-qqq-17-m2-17-02-2017-chetyre-chastye-oshibki-v-uchete-tehzakazchika

Про закон
Добавить комментарий