Как арендатору защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

Споры по договору аренды: помощь адвоката

Как арендатору защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

   По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору за плату вещь во временное пользование и (или) владение. Часто между контрагентами возникает конфликт, появляются – споры по договору аренды.

Урегулирование споров по договору аренды поможет взять на себя наш профессиональный юрист, Вам нужен адвокат в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции – тогда звоните прямо сейчас! Арбитражное рассмотрение споров как и составление исков в суд общей юрисдикции в нашей организации в настоящее время проходит по выгодной цене, в чем Вы можете убедиться, перейдя по ссылке.  

Объектами договора аренды могут выступать следующие вещи:

  • Недвижимые
  • Жилое помещение или его часть
  • Нежилое помещение или его часть
  • Земельный участок или его часть
  • Движимые
  • Транспортное средство
  • Имущественный комплекс
  • Иное движимое имущество

   Не забывайте, что споры по договору аренды можно всегда решить при помощи мирового соглашения, плюсы и преимущества мирного разрешения конфликта наши доверители, которые заключили с нами договор на юридическое сопровождение, уже оценили, и Вы можете прочитать предложение по данному направлению, возможно, оно и Вас заинтересует.

Споры по договору аренды

  1. Взыскание задолженности по арендной плате. Иски с требованием взыскание арендной платы наиболее многочислены в арбитражном суде, встрачаются данные споры и в суде общей юрисдикции при отношениях жильцов в квартирах и комнатах с собственниками жилых помещений.
  2. О признании договора незаключенным.

    Требование подобного рода основывается на нарушении процедуры заключения договора и подлежит удовлетворению в случае отсутствия у лица правомочий на заключение конкретного договора (например, сдача помещения не собственником), а так же при не согласовании существенных условий договора (например, не точное описание объекта аренды).

    Одновременно с рассмотренным исковым требованием дополнительно может быть заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения – уплаченной арендной платы.

  3. О признании договора недействительным. Нарушение требований закона.

    Любое отхождение от установленных законом правил заключения договоров аренды влечет признание его недействительным (например, не соблюдение обязательной письменной формы – статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Мнимость сделки. Это сделки, заключаемые «формально», без намерения породить правовые последствия.

    Как правило, мнимые сделки заключаются с целью ухода от уплаты налога на добавленную стоимость. Притворность сделки. Под притворностью следует понимать совершение сделки, прикрывающей другую – «настоящую» сделку. Примером такой сделки может служить продажа имущества родственникам. Целью заключения данных договоров служит уход от гражданско-правовой ответственности.

    В этой вязи, очевидно, что подобные сделки прикрывают собой сущностные правоотношения по договору дарения. Порок воли.

    Договор аренды может признан недействительным по данному основанию в случае установления того, что сделка была заключена под влиянием обмана, заблуждения, давления, при существенном заблуждении, а так же в состоянии, не позволяющем лицу понимать последствия своих действий.

    Договор может быть признан ничтожным по рассматриваемому основанию только в случае, если будет доказано, что при отсутствии перечисленных «сбивающих» факторов лицо не совершило было сделку на подобных условиях.

    Последствием признания договора недействительным является применение предусмотренных законом последствий – двусторонняя реституция (возвращение сторон в первоначальное положение), что означает обязанность арендатора вернуть объект договора, а арендодателя возвратить излишне уплаченную арендную плату.

  4. Запрет на заключение договора одной из сторон.

    К данному пункту относятся споры по договору аренды, заключенного малолетним либо недееспособным, а так же юридическим лицом, в случае противоречия заключенной сделки целям деятельности общества.

  5. О понуждении к заключению договора.

    Данное требование может быть заявлено в случае наличия предварительного договора и уклонении контрагента от заключения основного договора аренды.

  6. О расторжении договора. Основания досрочного расторжения арендного договора закреплены в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, а так же в самом договоре.

    Как правило, это несоблюдение одной из сторон существенных условий договора, например, просрочка по внесению арендной платы.

  7. О взыскании убытков. В большинстве случаев данное требование является производным от основного и заявляется одновременно с такими требованиями как расторжение договора, признании договора недействительным и другие. Взысканию подлежат убытки, понесенные лицом в связи с неисполнением контрагентом обязанностей по заключенному договору аренды.
  8. О понуждении к передачи имущества по договору. Данное требование заявляется при наличии заключенного арендного договора в случае уклонения арендодателя от передачи оговоренного имущества.
  9. Об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Споры по договору аренды в рамках данного пункта возникают при истечении срока действия договора аренды и воспрепятствования бывшим арендатором осуществления правомочий собственника (владение и пользование) бывшим арендодателем.
  10. Иные споры возникающие из договоров аренды.

Помощь адвоката по спорам в договоре аренды

    Обратитесь к нашему адвокату, ему известны особенности корпоративных споров, что поможет избежать неприятных сюрпризов, а трату на юриста Вы всегда можете возместить, заявив ее в требованиях к Ответчику по делу.

Источник: https://katsaylidi.ru/feedback/sporyi-po-dogovoru-arendyi

Как обезопасить свой бизнес при составлении договора аренды

Как арендатору защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

Споры с арендодателем: что может помочь вам в защите своих прав

При заключении договора аренды вероятность возникновения спорных ситуаций чрезвычайно высока, поскольку никто не может дать гарантии, что в один прекрасный момент собственник не «закусит удила». И чтобы не оказаться проигравшим в этом потенциальном споре, арендатору необходимо знать, каким образом он может защитить себя.

Договор аренды

Множество аспектов, касающихся аренды, напрямую в гражданском законодательстве не отрегулировано.

И поэтому такие моменты, как тонкости расчетов, порядок возврата или передачи площадей, затраты на ремонт и эксплуатацию, обе стороны оговаривают отдельно.

Здесь важно, чтобы при заключении договора арендующий отнесся к изучению документа очень внимательно, поскольку в противном случае ему не удастся защитить свои интересы.

Как правило, договор составляется собственником, что обеспечивает ему изначально выигрышную позицию. Соответственно, арендатор оказывается практически бесправным.

Из этого следует первый совет: тщательно изучайте текст, под которым ставите свою подпись (особенно то, что напечатано мелким шрифтом). Перед подписанием проконсультируйтесь с юристом, подумайте о возможных «подводных камнях».

Постарайтесь настоять на том, чтобы в договор по максимуму были внесены положения, касающиеся регулировки отношений между вами и собственником помещения в самых разных сферах.

Если у вас есть несколько вариантов, то остановитесь на том, где арендодатель заинтересован в вас, то есть готов искать компромисс. Таким образом, при заключении соглашения можно обсудить содержащиеся в нем положения и даже изменить их.

В качестве примера того, к чему приводит подпись договора «на автомате», можно привести следующий случай. Владелец кондитерской фабрики арендовал торговые площади для своих монобрендовых розничных магазинов. Однако он не уделил должного внимания изучению договора аренды.

В один прекрасный момент клиент решил отказаться от помещений, но оказалось, что досрочное расторжение договора аренды чревато выплатой баснословной неустойки. Плюс ко всему, арендодатель имел козырь из судебной практики, когда такие неустойки успешно взыскивались по решению суда.

В итоге бизнесмен был вынужден оставаться в арендуемых помещениях до истечения срока договора, невзирая на то, что его торговые точки были убыточными, поскольку выплата неустойки по договору аренды его добила бы окончательно.

Нужен договор аренды? Отдайте предпочтение долгосрочному

Договора, которые заключаются на срок меньше одного года, госрегистрации не подлежат. Безусловно, их заключить намного проще, но с другой стороны, и собственник может в любой момент (даже если срок аренды еще не истек) попросить арендатора освободить помещение. Несмотря на сделанный ремонт и прочие затраты.

А вот данные, касающиеся долгосрочной аренды, обязательно фиксируются в ЕГРП и по факту становятся обременением площади в пользу клиента. Таким образом, вложенные средства оказываются под большей защитой, а сам бизнес более прогнозируемым.

У многих собственников популярна такая практика: арендаторам вначале предлагается договор на одиннадцать месяцев с обещанием продления его далее.

В подобных случаях клиентам можно посоветовать не вестись на подобные уловки, особенно при наличии долгосрочных видов на помещение.

Выхода два – или сразу договариваться об аренде на длительное время, или же прописать в договоре приоритетное право на новую аренду, включая наличие санкций для собственника в случае отказа от договора аренды.

В связи с только что изложенным уместно рассказать о следующей истории. Некий клиент, планирующий открыть ресторан, взял в аренду помещение и вложился на миллионы (ремонт, дизайн, монтаж оборудования и пр.).

Арендодатель обещал, что как только закончится краткосрочный договор, будет заключено пятилетнее соглашение, что устраивало арендатора как нельзя лучше. Однако у компании-собственника поменялся директор, который отказался от заключения нового договора.

В итоге ресторатору пришлось освобождать помещение, вывозить имущество и искать другие площади. Все это, естественно, встало в очень приличную копеечку.

Прозрачность обоюдных платежей

Возникающие между сторонами спорные ситуации часто основываются на различном понимании порядка арендных выплат. Поэтому арендатор при заключении договора должен обратить внимание на наличие неоднозначных формулировок, а также завуалированных платежей. Следует четко оговаривать сроки регулярных выплат, это же касается порядка оплаты, возврата т.н. депозитов или гарантийных платежей.

При заключении «валютного» договора следует непременно конкретизировать курс валюты (или у.е.) для каждой возможной ситуации: возврат платежей, последствия расторжения договора аренды, компенсация убытков арендодателю и пр.

Как показывает практика, нередко возникают судебные споры, предметом которых является возврат гарантийных депозитов. В качестве примера можно привести конфликтную ситуацию, возникшую между собственником и съемщиком во время освобождения помещения по окончании арендного срока.

Сторонам не удалось прийти к согласию по причине того, что в договоре аренды не было конкретно оговорено наличие депозита и платы за последний месяц.

Арбитражный юрист клиента выиграл дело в суде, но если бы в договоре этот момент был оговорен подробнее, вопрос не поднимался бы вообще.

Избегайте делать подарки

Нередко арендатору приходится делать в помещении дорогостоящий ремонт, соизмеримый с арендной платой за несколько месяцев. Компенсация собственником подобных «улучшений», то есть перестройки, монтажа несъемного оборудования, ремонта, при расторжении аренды также должна быть урегулирована в договоре, поскольку в законодательстве изначально не предусмотрены подобные компенсации съемщику.

Поэтому необходимо еще на стадии заключения договора произвести согласование и фиксацию размера компенсации или способа ее определения (к примеру, путем независимой оценки), порядка и графика выплат. Кроме этого, следует прописать момент, касающийся порядка фиксации самого факта производства подобных работ с той и другой стороны.

Некоему клиенту, открывающему магазин бытового газового оборудования, нужно было произвести в помещении ремонт. Но все, что касалось улучшения, было обговорено с собственником лишь на словах, без внесения в договор. В перестройку были вложены огромные деньги, торговая точка успешно заработала.

Но в один прекрасный момент возник конфликт с арендодателем. В итоге владелец магазина был вынужден освободить помещение, претерпев огромные убытки, поскольку перепланировка, отделка и переоборудование еще не успели окупиться.

Арбитражный адвокат даже не советовал затевать спор, поскольку все базировалось лишь на «честном слове».

Будьте внимательны к своей собственности

В конфликтных ситуациях съемщик часто оказывается в невыгодном положении, поскольку у собственника есть право под любым предлогом препятствовать доступу в арендуемое помещение с заблокированным там имуществом. В таких случаях арендодатель мотивирует свои действия, опираясь на закон «об удержании», то есть пытается гарантировать компенсацию возможных убытков.

И здесь велики шансы на то, что у клиента не будет доступа к своему имуществу вплоть до вынесения судебного решения по арбитражному спору, а в худшем случае он не увидит свою собственность вообще никогда. И если дело доходит до открытого конфликта, то следует заранее продумать мероприятия по оперативному освобождению арендуемого помещения и вывозу своей собственности.

Не нужно забывать и об уведомлении собственника о том, что вы покидаете помещение. Это можно сделать, например, отправив на юр.

адрес заказное письмо, в котором будут содержаться уведомление и акты сдачи площадей, заверенные вашей подписью.

В противном случае со стороны собственника могут возникнуть претензии по договору аренды, (например, что вы фактически продолжаете пользоваться помещением и должны платить за него).

Если вы считаете, что арендодатель совершает неправомерные действия, незаконно удерживая ваше имущество, то пишите заявление в соответствующие органы насчет самоуправства с его стороны (ст. 330 Уголовного Кодекса РФ). Также вы имеете право подать в суд иск на предмет возвращения собственности из стороннего незаконного владения.

Один собственник заблокировал арендуемое помещение ночного клуба. Владелец клуба вызвал полицию, сотрудники которой зафиксировали доводы сторон.

Затем арендатор подал заявление, что совершено правонарушение по вышеупомянутой статье УК.

В итоге уголовное дело возбуждено все-таки не было, однако арендодатель предпочел разрешить клиенту вывезти свое имущество. Продолжение спора осуществлялось в гражданском порядке.

Почему стоит обратиться за составлением и разработкой договоров в Компанию «Решение»:

  • Юристы Компании «Решение» разрабатывают договора, максимально учитывающие Ваши интересны,
  • Мы исходим из внимательности и корректности формулировок, отражающих суть сделки и ее условий,
  • Разработанные нами документы воспринимаются легко и понятно обеими сторонами, не перегружены сложными юридическими оборотами и терминологией,
  • Сотрудничая с Компанией «Решение», Вы можете быть уверены в безопасности любой сделки!

Юридически грамотный договор, составленный юристами Компании «Решение», обеспечит эффективную защиту Ваших прав и законных интересов, исключит ущемляющие для Вас условия, поможет урегулировать спорные ситуации в досудебном порядке!

Юристы компании «РЕШЕНИЕ» имеют опыт как в составлении договоров аренды, так и в отстаивании интересов арендаторов в споре с собственниками. Возможно, вам будет интересна наша статья, полностью посвященная договору аренды.

Источник: https://xn--80adbml7bedgk2k.xn--p1ai/dogovor-arendy-kak-obezopasit-svoj-biznes/

Как отказаться от заключения нового договора аренды

Как арендатору защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

С 1 марта 2015 г. значительно изменяется правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

В статье анализируются правовые проблемы заключения договора на новый срок.

С 1 марта 2015 года российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, претерпело серьезные изменения.

Новые разъяснения об аренде

Высший арбитражный суд подготовил дополнения в данные им ранее разъяснения по вопросам применения норм Гражданского кодекса о договоре.

Соответствующий проект постановления опубликован на сайте ВАС РФ.

По отдельным вопросам, возникающим в судебной практике в связи с применением норм Гражданского кодекса, регулирующих договор аренды, Пленум ВАС РФ принял постановление осенью прошлого года 1.

Срок аренды 3 года.

Земля приобреталась в аренду на открытом аукционе.

За эти 3 года на участке поставили забор, подвели коммуникации (газ, вода, свет), установили септик.

Начали делать фундамент. Незавершенки как таковой для регистрации в собственность еще нет.

В настоящее время в связи с трудным фин.положением в семье нет возможности продолжать строительство. В продлении договора аренды отказано.

Как арендодателю защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

Окончание срока аренды не исключает возможности того, что уже после этого между бывшими арендатором и арендодателем возникнет спор.

Дело в том, что истечение срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. И если, например, у арендатора была задолженность по арендным платежам, то арендодатель сможет ее взыскать и после окончания договора.

Кроме того, некоторые требования в принципе могут быть заявлены в суде лишь по окончании арендных отношений (например, требования арендодателя о возврате помещения и о выселении арендатора; требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений).

Договор аренды — КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ

Здравствуйте. Скажите, права ли администрация что для продления договора аренды земельного участка делает расторжение и заключение нового договора аренды в соответствии со ст.

39.6 п. 2 п.п. 32 ЗК РФ? во-вторых, в соответствии со ст.

39,6 ЗК РФВ » Договор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: — земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора такого земельного участка – подпункт 31 пункта 2; — земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта)

Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка Текст научной статьи по специальности — Государство и право

Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка Текст научной статьи по специальности « Государство и право. Юридические науки » Лопатина А.

Ю. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка // Имущественные отношения в РФ. 2003. №10. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-osnovaniya-zaklyucheniya-i-rastorzheniya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka (дата обращения: 07.03.2019).

Аренда земельного участка под строительство: надолго ли?

Исключений из этого правила немного.

Например, в без торгов земельные участки могут получить юридические лица для завершения строительства объекта незавершенного строительства, или для строительства объектов социально-культурного назначения или масштабных инвестиционных проектов… В связи с ужесточением законодательства в области строительства, прежде, чем вы серьезно задумаетесь о приобретении земельного участка для целей строительства в аренду на торгах .

Источник: http://vigor24.ru/kak-otkazatsja-ot-zakljuchenija-novogo-dogovora-arendy-48275/

Арендатор не освобождает помещение по истечении срока договора

Как арендатору защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

7.3.

Если Арендатор, помимо случаев, когда на это получено разрешение Арендодателя, продолжает занимать все Арендуемые Помещения или его часть, или оставит свое имущество в Арендуемых Помещениях, и не возвратит Арендуемые Помещения по Акту сдачи-приемки (возврата) Арендуемых Помещений после прекращения действия настоящего Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю в дополнение к любым другим суммам, причитающимся по условиям настоящего Договора, Арендную плату за все время просрочки возврата Арендуемых Помещений, по ставке, существовавшей непосредственно перед прекращением Договора, а также возместить причиненные Арендодателю убытки, в случае, если указанная Арендная плата не покрывает убытков причиненных Арендодателю не своевременным возвратом Арендуемых Помещений.

8.1. При достижении сторонами согласия, настоящий Договор может быть расторгнут досрочно, при этом Сторона- инициатор обязана выступить с заявлением о досрочном расторжении не менее чем за 2 (два) месяца до планируемой даты расторжения Договора.

Как выселить арендатора после окончания договора

Уфа на сайте : Отзывов: 10.05.2011 18:59 Уважаемый Владимир, г.Новосибирск!

Во-вторых, вы как единоличный собственник в любой момент можете выселить-выписать нанимателей — квартирантов на улицу».

В какой срок я должна освободить арендованное нежилое помещение?

Вы должны освободить помещения по истечении 3 месяцев со дня получения Вами уведомления о расторжении Договора возвратив Арендодателю помещение по Акту приема-передачи!. (На всякий случай посмотрите не предусмотрен ли у Вас в договоре аренды иной срок предупреждения о расторжении)П.2 ст.

621 ГК Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) Ст.

610 ГК РФ В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца В соответствии со ст. 617 ГК РФ 1. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Что делать, если арендатор отказывается освобождать арендованное помещение?

Продавцы отказываются ставить отметку на моих письмах в получении.

Есть возможность заблокировать вход в магазин. 3. Имеются кассовые и товарные чеки, подтверждающие деятельность Арендатора.

С уважением, Андрей 04 Января 2019, 23:32 Александр, . Дмитриев-Льговский Категория: Здравствуйте!В Вашем случае вопрос можно решить только в судебном порядке.

Проблемы с арендатором

Юрист, г.

При этом у вас будет право требовать с бывшего арендатора оплаты услуг за ответственное хранение.

27 Августа 2015, 09:02 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0 Юрист, г. ПетрозаводскОбщаться в чате Доброе утро.Уточните как в вашем договоре аренды описан пункт о сроках действия договора.

Нюансы выселения из нежилого помещения

Само собой в таком помещении не допустима регистрация и проживание физ.

лиц. Кроме этого если помещение является единственным жильем собственника и его семьи и после его утраты собственник приобретет статус нуждающегося в жилье, перевод такого помещения в нежилой фонд недопустим

Должны отсутствовать претензии со стороны третьих лицотносительно данного помещения

Основываясь на анализе нормативных актов прямо и косвенно затрагивающих понятия нежилых помещений, можно выделить их признаки:

Основным признаком является его недвижимый характерочевидно, что помещения, расположенные внутри объекта недвижимости неотделимо с ним связаны, отдельно расположенные помещения в обязательном порядке имеют привязку к участку земли и не могут быть перенесены на другое место без причинения им ущерба
Наряду с этим закон указывает на то, что к такому объекту недвижимости могут принадлежать мобильные здания, сборно-разборные конструкции, вагоны, бытовки и прочееоднако в отношении них законодательство не предусматривает правовое регулирование

Помимо этого к характерным признакам таких объектов следует отнести и их предназначение.

Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда

Великий Новгород Уточнение клиента Уважаемая Анна!

Спасибо за ответ. Но в помещении находится имущество арендатора.

Сомневаюсь, что имею право просто открыть помещение сам, не приняв его от арендатора по Акту приема-передачи. Как ЗАКОННО вскрыть помещение?

И с какого момента прекращается обязанность оплачивать аренду, если помещение будет вскрыто без арендатора? 29 Августа 2014, 14:41 Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.

ru Попробуйте посмотреть здесь: Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линию для Москвы и Московской области: 8 499 705-84-25 Свободных юристов на линии: 6 Ответы юристов (3) Юрист, г.

ЧереповецОбщаться в чате Добрый день!Поскольку договор с арендатором расторгнут, то для того, чтоб использовать свое помещение (вскрыть его и сдать новому арендатору), препятствий нет и нет необходимости решать этот вопрос через суд.

Порядок выселения из нежилого помещения

Для составления искового заявления на основании арендного договора потребуется отправить арендатору известие об отказе от дальнейшего предоставления площади в съем. Неисполнение обязанности наемщика освободить нежилую площадь в период истечения действия соглашения будет считаться поводом для оформления иска. Отказ от освобождения нежилого помещения.

Наемщик не освобождает нежилое помещение по требованию собственника при заключении арендного соглашения на бессрочный период. При оформлении искового заявления в этом случае потребуется отправить уведомление об отказе от действующего соглашения и требование об освобождении помещения. Неисполнение обязанности – основание для составления иска и его направления в судебную инстанцию.

Источник: http://domzalog.ru/arendator-ne-osvobozhdaet-pomeschenie-po-istechenii-sroka-dogovora-66644/

Защита интересов арендодателя. Что предотвратит споры с арендатором

Как арендатору защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

Традиционно наименее защищенной стороной договора аренды недвижимого имущества считается арендатор – арендодатели, как правило, имеют возможность настоять на своих условиях договора.

Но даже с учетом такой сильной позиции у арендодателя тоже возникают определенные риски. Обычно они связаны с некорректными формулировками договора, которые могут привести к совсем не тем последствиям, на которые рассчитывал арендодатель.

А также с неурегулированностью в договоре некоторых моментов, при наличии которых можно было бы избежать лишних споров.

Право арендодателя на увеличение арендной платы

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Эта норма носит диспозитивный характер, то есть договор может предусматривать право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке. Но для этого нужно установить конкретный порядок оформления такого изменения.

Например, можно указать, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы, и условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения уведомления.

Риски. Если процедуры одностороннего изменения арендной платы в договоре нет, то иной порядок изменения договора (то есть не по соглашению сторон) считается неустановленным.

В этом случае любые изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Соответственно, уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа 02.08.10 по делу № А59-6902/2009).

Даже если в договоре есть процедура уведомительного изменения арендной платы, этого недостаточно в случаях, когда договор зарегистрирован. В данной ситуации тоже действует правило о том, что соглашение об изменении договора должно заключаться в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

То есть соглашение должно пройти процедуру госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Суды руководствуются этим правилом, даже когда договор предусматривает уведомительный порядок изменения арендной платы (определения ВАС РФ от 29.09.

09 № ВАС-11402/09, от 27.04.09 № ВАС-4694/09). Но при попытке представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя возможны сложности.

Не исключено, что регистрации этого документа придется добиваться через суд, и все это время изменение договора в части арендной платы будет несостоявшимся.

Что указать в договоре.

Если договор не требует регистрации, достаточно прописать в нем процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем.

Если же договор заключен на срок не меньше года, то лучше закрепить условие об индексации твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя при изменении какого-либо конкретного показателя: стоимости коммунальных услуг, коэффициента инфляции и т. д.

В таком случае новая сумма арендной платы считается не изменением ее размера, а расчетом размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Следовательно, регистрация не требуется.

Условие об изменении договора в судебном порядке

Бывает, что арендодатели включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон, а не в уведомительном порядке, но при возникновении определенных обстоятельств (например, при изменении официально установленного уровня инфляции). Такое условие воспринимается арендаторами как менее жесткое, чем односторонний порядок повышения арендной платы арендодателем.

Но в то же время арендодатель полагает, что в случае отказа арендатора от его предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции арендодатель легко добьется изменения договора в судебном порядке по подпункту 2 пункта 2 статьи 450 кодекса.

Согласно этой норме, договор может быть изменен по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

Риски. Само по себе включение в договор условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки конкретных обязательств по безусловному заключению соглашения об изменении договора в этой части.

Это условие предполагает согласование изменения договора при наступлении предусмотренных в нем обстоятельств без какого-либо понуждения.

То есть отказ арендатора от заключения соглашения еще не дает арендодателю права требовать в судебном порядке изменения договора: необходимо условие о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор об изменении арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Что указать в договоре.

Чтобы условие об изменении арендной платы в случае роста инфляции сработало даже при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуются точности в формулировке.

Во-первых, важно указать, что арендная плата при изменении уровня инфляции не просто «может быть изменена» по соглашению сторон, а „подлежит изменению“.

Без такого условия арендодатель не вправе требовать повышения платы, ссылаясь на инфляционные процессы (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Во-вторых, нужно включить условие о том, что при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передается на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.06 по делу № А56-37923/2005).

Право прекращения доступа и удержания имущества

Арендодатели заинтересованы в установлении механизмов воздействия на арендатора при возникновении задолженности по арендной плате.

Конечно, можно установить право арендодателя на отказ от договора, а если арендатор отказывается освобождать помещение и погашать долг – обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности.

Но для добровольной уплаты долга гораздо эффективнее прекратить доступ арендатора в помещение, а также удерживать оставшееся там имущество до погашения задолженности.

Риски. Без специального условия в договоре ни прекращение доступа арендатора в арендуемые помещения, ни удержание его имущества незаконны. Препятствие в доступе – это нарушение главной обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора.

Что касается удержания, то, согласно пункту 14 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.02 № 66, право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника.

В ситуации, рассмотренной в вышеуказанном письме № 66, имущество арендатора оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора (он оставил имущество в помещении после истечения срока аренды). Удержание в этих обстоятельствах суд счел законным.

На основании данных разъяснений нижестоящие суды рассматривают в качестве единственного законного случая удержания имущества арендатора оставление этого имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.

Захват имущества арендатора в период действия договора суды считают неправомерным и не порождающим права удержания (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.03.09 по делу № А43-25878/2007-2-701, Северо-Западного округа от 23.10.09 по делу № А21-8413/2008, определение ВАС РФ от 04.12.07 № 15401/07).

Что указать в договоре.

Если договор прямо предусматривает право арендодателя в период действия договора прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате, а также удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности, то в случае судебного спора, суд скорее всего будет на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 27.04.10 по делу № А60-25828/2009-С12, Центрального округа от 03.07.06 № А68-ГП-109/А-04, Северо-Западного округа от 26.03.09 по делу № А56-10770/2008). В договоре можно предусмотреть не только право арендодателя при возникновении задолженности ограничить доступ в помещение, но и право на отключение подачи электроэнергии. Для торговых площадей это сделает использование помещения по назначению невозможным, и никакие дополнительные способы ограничения доступа (смена замков, привлечение охраны и т. д.) могут не понадобиться.

Но тут важно учитывать, что арендодатель не вправе требовать арендную плату за тот период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.12.10 по делу № А27-4506/2010).

Поэтому использовать такую меру целесообразно при возникновении крупной задолженности. Иначе невосполнимые потери в размере неполученной арендной платы за период прекращения доступа арендатора в помещение могут превысить сумму накопившегося долга, который стал причиной прекращения доступа.

Еще один вариант: наряду с правом прекратить доступ в помещение и удерживать имущество установить право одностороннего расторжения договора при возникновении задолженности свыше определенного размера.

Это позволит вовремя расторгнуть договор, если меры по предотвращению доступа в помещение не возымели действия.  

Правила пожарной безопасности в договоре аренды

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»). Согласно пунктам 10 и 38 Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03, утверждены приказом МЧС России от 18.06.

03 № 313), собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий.

На практике по итогам проверок Роспожарнадзора между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто из них и за что должен отвечать в области пожарной безопасности.

Для устранения неясностей лучше привести в договоре аренды или приложении к нему объем конкретных обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.12.08 по делу № А48-2636/08-6). Это поможет установить субъект ответственности.  

Можно ли установить в договоре условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год?

Нет, нельзя. Норма пункта 3статьи 614 Гражданского кодекса о том, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год, является императивной. В договоре нельзя установить меньшую периодичность изменения арендной платы – такое условие будет ничтожным (определение Высшего арбитражного суда от 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Можно ли предусмотреть в договоре право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без конкретных причин для расторжения?

Да, можно (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 09.09.08 № 5782/08, определение Высшего арбитражного суда от 01.03.10 № ВАС-1037/10).  

В договоре лучше предусмотреть конкретный срок для арендатора по освобождению помещения при прекращении договора, а также последствия просрочки

Например, можно включить обязанность арендодателя, если арендатор не вывозит вовремя свое имущество из помещения, обеспечить его сохранность лишь в течение определенного срока, а затем вывезти его самостоятельно, составив опись имущества с участием представителя независимой стороны. Расходы на хранение и вывоз имущества можно возложить на арендатора.

Максим Телегин

Журнал «Юрист компании», №6, июнь, 2011

Арендодатель, Арендная плата, Договор аренды, Договор аренды помещения, Досрочное расторжение, Досрочное расторжение договора, Досрочное расторжение договора аренды, Одностороннее изменение договора, Одностороннее расторжение договора, Порядок аренды помещения, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Расторжение в одностороннем порядке, Расторжение договора аренды, Расторжение договора суд, Регистрация договора аренды, Срок договора, Срок договора аренды, Условия аренды, Условия договора аренды

15.06.2011, 1101 просмотр.

Источник: http://6494149.ru/publ/961/

Про закон
Добавить комментарий