Как арендатору отразить в учете расходы на ремонт арендованного имущества

Ремонты/улучшения арендованных объектов в учете арендодателя и аренд

Как арендатору отразить в учете расходы на ремонт арендованного имущества

По общим правилам текущий ремонт объекта аренды за свой счет проводит арендатор, если иное не установлено законом или договором (ч. 1 ст. 776 ГКУ).

А вот с капремонтом ситуация такая. Если четко следовать части второй ст. 776 ГКУ, то капитальный ремонт (в отличие от текущего) — это прерогатива исключительно арендодателя. А это значит, что даже если в договоре это не прописано, по умолчанию такая обязанность все равно возложена на арендодателя.

Впрочем, стороны по соглашению между собой могут по-другому распределить обязанности по проведению капремонта. Так, изначально в договоре они вправе предусмотреть, что капремонт — это обязанность арендатора и в нем же урегулировать порядок компенсации таких расходов (в том числе возможность их зачета в счет арендной платы).

Заметьте: арендатор может в одностороннем порядке принять решение о зачислении стоимости капремонта в счет платы за пользование помещением.

Но только в том случае, если арендодатель, который обязан производить капремонт, его не делал и это препятствует использованию помещения в соответствии с назначением и условиями договора (часть третья ст. 776 ГКУ).

Предупреждаем: такой вариант развития событий требует серьезной доказательной базы.

Поэтому о капремонте и зачете лучше изначально сделать оговорку в договоре. Однако даже если в арендном договоре стороны не прописали возможность арендатора капитально ремонтировать (улучшать) объект аренды с зачетом расходов на ремонт в счет арендной платы, еще не все потеряно. Они могут подписать допсоглашение, в котором оговорить эти условия.

Итак,

арендатор может зачесть стоимость капремонта (улучшения) арендованного помещения в счет арендной платы

При условии, что такое право закреплено за ним законом или договором, а также при надлежащем документальном оформлении такой операции.

Теперь рассмотрим, как отражать в учете ремонт (улучшение) арендованного объекта. Рассмотрим отдельно учет у арендодателя и арендатора.

Учет у арендодателя

Бухгалтерский учет. Если ремонт и улучшение объекта аренды осуществляет сам арендодатель, то каких-либо особенностей бухгалтерский учет таких операций не содержит. Они отражаются в учете как обычные ремонт и улучшение собственных основных средств.

Учет таких операций арендодатели осуществляют в соответствии с пп. 14 и 15 П(С)БУ 7. То есть все зависит от того, на что направлены ремонтные мероприятия: на поддержание объекта в рабочем состоянии или на улучшение (т. е. увеличение будущих экономических выгод от использования объекта).

Другими словами, затраты, которые осуществляются для поддержания объекта в рабочем состоянии, включают в состав текущих расходов. Это означает, что их отражают:

(1) либо в составе прочих операционных расходов (дебет субсчета 949), если предоставление имущества в аренду не является основным видом деятельности;

(2) либо в составе себестоимости арендных услуг (дебет счета 23), если предоставление имущества в аренду — основной вид деятельности или в аренду передают инвестиционную недвижимость;

В то же время расходы, связанные с улучшением объекта (модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция и т. п.), которое приводит к увеличению будущих экономических выгод, первоначально ожидаемых от использования объекта, увеличивают первоначальную стоимость такого объекта.

То есть расходы на улучшения подлежат капитализации (дебет соответствующего субсчета счета 15 «Капитальные инвестиции») с последующим списанием в дебет соответствующего субсчета счета 10 «Основные средства».

Таким же образом отражают расходы на ремонт и улучшение объекта аренды в случае, когда их осуществляет арендатор с последующим возмещением арендодателем.

Если же текущий ремонт за свой счет производит арендатор (арендодатель ничего ему не возмещает),то

проведенные арендатором ремонты, не приводящие к увеличению первоначально ожидаемых экономических выгод от использования объекта аренды, арендодатель у себя в учете вообще не отражает

Налог на прибыль. Если ремонт арендованного имущества осуществляет сам арендодатель, то в учете он отражает эти мероприятия как обычный ремонт собственных основных средств. Он влияет на объект обложения налогом на прибыль по бухучетным правилам.

Никаких разниц для таких операций в НКУ нет. А вот осуществляя улучшение собственного имущества, высокодоходники и малодоходники-добровольцы должны учесть, что такие улучшения увеличат налоговую стоимость объекта аренды.

А это значит, что налоговую амортизацию после улучшений нужно рассчитывать исходя из новой (увеличенной) стоимости такого объекта.

А что если улучшения осуществляет арендатор и арендодатель не возмещает понесенные расходы? Такое развитие событий возможно, если его согласие на проведение улучшений не было получено (ч. 5 ст. 778 ГКУ).

Понятно, что никаких налоговоучетных последствий не будет, если улучшения отделимы и арендатор изъял такие улучшения до передачи объекта аренды арендодателю (ч. 2 ст. 778 ГКУ).

Но если улучшения неотделимы и арендатор возвращает улучшенный объект, арендодатель бесплатно получает улучшения в собственность. В таком случае арендодатель увеличит первоначальную стоимость объекта, возвращенного из аренды, а это, естественно, повлечет за собой и «амортизационные» разницы (пп. 138.

1, 138.2 НКУ). Ну и само собой на финрезультат (объект налогообложения) будет влиять бухучетный доход, отражаемый по мере начисления амортизации (подробнее об этом — в следующей статье).

НДС. Если ремонт или улучшение объекта аренды осуществляет арендодатель, то «входной» НДС по таким операциям он включает в свой налоговый кредит. А если ремонт или улучшение объекта аренды производит арендатор? В таком случае все зависит от того, за чей счет такой ремонт.

Так, если арендодатель не компенсирует понесенные арендатором расходы на указанные мероприятия, то, ясное дело, ни о каком налоговом кредите у арендодателя речи быть не может. Если же арендодатель возмещает такие расходы, то при наличии налоговой накладной от арендатора он вполне может отражать налоговый кредит.

Причем не важно, в какой форме осуществляется компенсация — в прямой или через зачет арендной платы.

Пример. Предприятие сдало в аренду производственное оборудование. За время нахождения оборудования в аренде арендодатель (согласно условиям договора) произвел его текущий ремонт на сумму 9600 грн. (в том числе НДС — 1600 грн.

), а также улучшение на сумму 18000 грн. (в том числе НДС — 3000 грн.). Кроме того, арендатор произвел улучшение арендованного им оборудования на сумму 19200 грн. (в том числе НДС — 3200 грн.).

Вместо возмещения этих расходов арендодатель засчитывает их в счет арендной платы.

Таблица 1. Учет у арендодателя ремонтов и улучшений объекта аренды

№ п/п хозяйственной операции Корреспонденция счетов Сумма, грн.
Дт Кт
1 Отражены произведенные арендодателем расходы на ремонт оборудования, переданного в аренду 949 631 8000
2 Отражена стоимость произведенной арендодателем модернизации оборудования 152 631 15000
3 Отражен налоговый кредит по НДС по стоимости произведенных ремонта и модернизации 644/1 631 4600
641 644/1 4600
4 Оплачена подрядной организации стоимость ремонта и улучшения оборудования 631 311 27600
5 Отражены улучшения оборудования, произведенные арендатором 152 685 16000
6 Отражен налоговый кредит по НДС(на основании НН от арендатора) 644/1 685 3200
641 644/1 3200
7 Начислена арендная плата за текущий период 377 713 3000
8 Начислены налоговые обязательства по НДС 713 641 500
9 Зачтена арендатору часть стоимости улучшений оборудования в счет арендной платы 685 377 3000
10 Введены в эксплуатацию улучшения оборудования 104 152 31000

Учет у арендатора

Бухгалтерский учет. В общем случае, в бухучете у арендатора (п. 8 П(С)БУ 14 «Аренда»):

— расходы на текущий и капитальный ремонты, которые не приводят к увеличению будущих экономических выгод от использования объекта, включаются в расходы отчетного периода;

— расходы на ремонты/улучшения, которые приводят к увеличению будущих экономических выгод, первоначально ожидаемых от использования объекта, капитализируются в полном объеме.

На сумму капитализируемых расходов создают объект «Улучшение арендованного актива» (субсчет 117). Амортизируют такой объект одним из двух методов — прямолинейным или производственным (п.

27 П(С)БУ 7 «Основные средства»).

Срок амортизации улучшений в данном случае целесообразно установить исходя из того, сколько еще времени улучшенный объект будет находиться у арендатора

Может возникнуть ситуация, когда арендатор повторно проводит улучшение объекта аренды. В связи с этим возникает вопрос: нужно ли под каждое новое улучшение создавать отдельный объект основных средств? По нашему мнению, нет.

Здесь уместна аналогия с бухгалтерскими правилами учета улучшений собственных основных средств. В соответствии с ними каждое новое улучшение увеличивает первоначальную стоимость улучшаемого объекта (п. 14 П(С)БУ 7).

Считаем, такой же логикой следует руководствоваться при отражении улучшений арендуемого объекта. То есть

стоимость повторного улучшения необходимо прибавлять к стоимости уже созданного ранее «улучшительного» объекта

Если по договоренности расходы на ремонт объекта будут компенсироваться сразу же или засчитываться в счет арендной платы, то арендатору следует отражать такую операцию как продажу работ (услуг). В таком случае арендатор не создает у себя никаких необоротных активов, т. е.

на субсчете 117 улучшения не учитывает (у него просто нет для этого никаких оснований). Сумму улучшений в общем порядке капитализирует арендодатель. В свою очередь, арендатор сперва формирует себестоимость ремонтных работ на отдельном счете — 23 «Производство».

То есть расходы на ремонт объекта он отражает проводкой Дт 23 «Производство» — Кт 20, 66, 65, 63, 68 и т. п.

Далее, в момент передачи выполненных работ арендатор признает доход от реализации таких работ — по кредиту субсчета 703 «Доход от реализации работ, услуг» (Дт 377 «Расчеты с прочими дебиторами» — Кт 703). И одновременно списывает себестоимость выполненных работ на расходы (Дт 903 «Себестоимость реализованных работ и услуг» — Кт 23).

Поскольку «ремонтные» расходы арендодатель компенсирует постепенно, засчитывая их в счет арендной платы, то на зачтенную сумму арендатор делает проводку: Дт 685 — Кт 377. При этом в зачислении участвует именно начисленная сумма арендной платы.

Налог на прибыль. Налоговоприбыльный учет ремонтов, направленных на поддержание объекта аренды в рабочем состоянии, крайне прост — он полностью ориентирован на бухгалтерский учет. Никакие разницы для таких случаев разд.

ІІІ НКУ не предусмотрены, кроме общего ограничения, установленного п.п. 140.5.

4 НКУ (при покупках у неприбыльщиков и нерезидентов «из перечней») А вот если имеет место улучшение арендованного имущества, высокодоходникам и малодоходникам-добровольцам нужно учитывать ряд нюансов.

Если улучшение объекта аренды соответствует «налоговому» определению основных средств (п.п. 14.1.138 НКУ), по такому объекту надо определять «амортизационные» разницы (пп. 138.1, 138.2 НКУ). При этом для налоговоучетных целей объект «улучшение» следует относить к основным средствам группы 9 с минимальным сроком амортизации 12 лет

Источник: //i.Factor.ua/journals/nibu/2018/september/issue-74/article-39170.html

Резервы на ремонт полученного в аренду имущества у арендатора

Как арендатору отразить в учете расходы на ремонт арендованного имущества

Заключая договор аренды, арендодатель и арендатор, являясь сторонами договора, как правило, предусматривают в нем обязанности сторон по проведению ремонта имущества, как текущего, так и капитального. При этом с целью равномерного включения расходов на ремонт арендованного имущества арендаторы могут создавать резерв.

О том, как создается такой резерв, как он учитывается в целях бухгалтерского и налогового учета организации-арендатора, мы и расскажем в статье.

Общие правовые основы регулирования арендных отношений установлены гражданским законодательством, а именно гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан проводить арендодатель за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Так, например, текущий и капитальный ремонт транспортного средства без экипажа, полученного по договору аренды, обязан проводить арендатор, а не арендодатель (ст. 644 ГК РФ).

Кроме того, при аренде предприятия (то есть имущественного комплекса, включающего различные строения, сооружения) обязанность проводить текущий и капитальный ремонт также полностью возлагается на арендатора (ст. 661 ГК РФ).

Таким образом, договором аренды на арендатора могут быть возложены обязанности по проведению как текущего, так и капитального ремонта имущества, и это обязательно должно быть отражено в договоре аренды.

Заметим, что при проведении проверок контролирующие органы обращают внимание на распределение обязанностей по ремонту имущества.

Если в договоре аренды ничего не сказано о ремонте, то действует общее правило, установленное ГК РФ.

Отметим, что если при заключении договора аренды стороны не рассмотрели вопрос о ремонте имущества, то порядок распределения обязанностей по ремонту можно отразить в дополнительном соглашении.

В случае уклонения арендодателя от проведения капитального ремонта арендатор может провести ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или потребовать зачесть ее в счет арендной платы.

В случае невыполнения обязанностей по проведению капитального ремонта, предусмотренных договором аренды, обе стороны имеют право на расторжение договора аренды в судебном порядке (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Поскольку законодательством установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ), любые виды ремонта, как текущего, так и капитального, необходимо согласовывать с арендодателем, даже если он предусмотрен договором аренды, и обязательно в письменном виде: это поможет арендатору избежать материальных потерь.

Резерв на ремонт основных средств в бухгалтерском учете арендатора

В отношении формирования резервов с 2011 г. необходимо учитывать, что Приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. N 186н “О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 г.

N 3” (далее – Приказ N 186н) признан утратившим силу п. 72 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г.

N 34н (далее – Положение N 34н), позволяющий формировать резервы в целях равномерного включения предстоящих расходов в издержки производства или обращения отчетного периода.

Вместе с тем с бухгалтерской отчетности 2011 г. вступило в силу новое Положение по бухгалтерскому учету “Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы” (ПБУ 8/2010)”, утвержденное Приказом Минфина России от 13 декабря 2010 г. N 167н (далее – ПБУ 8/2010).

Поэтому именно этим бухгалтерским стандартом обязаны руководствоваться организации, являющиеся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации (за исключением кредитных организаций, государственных (муниципальных) учреждений) при создании большинства видов резервов.

ПБУ 8/2010 могут не применять субъекты малого предпринимательства, за исключением тех, кто является эмитентами публично размещаемых ценных бумаг, а также социально ориентированными некоммерческими организациями, что следует из п. 3 ПБУ 8/2010.

Обратите внимание, ПБУ 8/2010 не применяется в отношении оценочных резервов, а также тех, которые создаются за счет нераспределенной прибыли организации (п. 2 ПБУ 8/2010).

Согласно п. 5 ПБУ 8/2010 оценочное обязательство признается в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении следующих условий:

– у организации существует обязанность, явившаяся следствием прошлых событий ее хозяйственной жизни, исполнения которой организация не может избежать;

– уменьшение экономических выгод организации, необходимое для исполнения оценочного обязательства, вероятно;

– величина оценочного обязательства может быть обоснованно оценена.

Оценочное обязательство признается в бухгалтерском учете организации в величине, отражающей наиболее достоверную денежную оценку расходов, необходимых для расчетов по этому обязательству (п. 15 ПБУ 8/2010).

Наиболее достоверная оценка расходов представляет собой величину, необходимую непосредственно для исполнения (погашения) обязательства по состоянию на отчетную дату или для перевода обязательства на другое лицо по состоянию на отчетную дату. При этом в силу п.

16 ПБУ 8/2010 величина оценочного обязательства определяется организацией на основе имеющихся фактов хозяйственной жизни организации, опыта в отношении исполнения аналогичных обязательств, а также, при необходимости, мнений экспертов.

Причем в обязательном порядке арендатор должен обеспечить документальное подтверждение обоснованности такой оценки.

Обратите внимание! Если предполагаемый срок исполнения оценочного обязательства превышает 12 месяцев после отчетной даты или меньший срок, установленный организацией в учетной политике, такое оценочное обязательство оценивается по стоимости, определяемой путем дисконтирования его величины (по приведенной стоимости). Увеличение величины оценочного обязательства в связи с ростом его приведенной стоимости на последующие отчетные даты по мере приближения срока исполнения (проценты) признается прочим расходом организации. Такие правила определены п. 20 ПБУ 8/2010.

На основании п. 8 ПБУ 8/2010 оценочные обязательства по ремонту основных средств отражаются в учете арендатора на счете учета резервов предстоящих расходов.

Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г.

N 94н, для этих целей предназначен счет 96 “Резервы предстоящих расходов”.

При признании оценочного обязательства в зависимости от его характера величина оценочного обязательства относится на расходы по обычным видам деятельности или на прочие расходы либо включается в стоимость актива.

При фактических расчетах за проведенный ремонт арендованных основных средств в бухгалтерском учете арендатора будет отражена сумма затрат, связанных с проведением ремонта, в корреспонденции со счетом учета резерва предстоящих расходов.

Обратите внимание! Признанное оценочное обязательство может списываться в счет отражения затрат по выполнению только того обязательства, по которому оно было создано, на что указывает п. 21 ПБУ 8/2010.

Иными словами, к счету 96 “Резервы предстоящих расходов” должен быть открыт специальный субсчет для учета предстоящих расходов на ремонт основных средств.

Если фактические расходы арендатора на проведение ремонта превысят сумму учтенного оценочного обязательства, то расходы на ремонт, осуществленные сверх зарезервированной суммы, будут отражаться в бухгалтерском учете в общем порядке.

Если фактические расходы на ремонт основных средств окажутся менее суммы признанного оценочного обязательства, то неиспользованную сумму резерва следует включить в состав прочих доходов, на что указывает п. 22 ПБУ 8/2010. Вместе с тем избыточные суммы одного оценочного обязательства могут не списываться с учета, а переноситься на создание другого оценочного обязательства такого же рода.

Имейте в виду, что в конце года организация обязана провести проверку признанных оценочных обязательств по ремонту, таково требование п. 23 ПБУ 8/2010. Результатом такой проверки может быть как корректировка оценочного обязательства в сторону увеличения или уменьшения, так и полное списание в порядке, определенном п. 22 ПБУ 8/2010.

Налоговый учет резерва на ремонт основных средств

Согласно ст. 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) под основными средствами в целях налогообложения прибыли организаций понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 руб.

В случае когда арендованное имущество соответствует названным критериям, оно может рассматриваться арендатором в качестве основного средства.

Источник: //zakoniros.ru/?p=7766

Про закон
Добавить комментарий