Что учесть арендодателю, если договор аренды подлежит государственной регистрации

Регистрация договора аренды

Что учесть арендодателю, если договор аренды подлежит государственной регистрации

Вопрос: Будет ли мне нужно официально регистрировать договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года?

Ответ юриста:

Договор аренды недвижимого имущества на срок более года  подлежит государственной регистрации. 

Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651  ГК РФ).

Правовое обоснование: 

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст.

651 ГК РФ госрегистрация не требуется, если договор аренды здания (сооружения, помещения) заключен на срок менее года. Соответственно, договор, срок которого составляет один год и более, должен быть зарегистрирован.

Таким образом, именно срок действия является определяющим фактором при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договора.

Вопросы о том, какой срок установить сторонам в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) и какие последствия в части государственной регистрации это повлечет, возникают не только на стадии заключения договора, но и при его продлении, возобновлении и изменении. Это вызвано тем, что в некоторых случаях срок может быть установлен или изменен таким образом, что становится сложно определить его продолжительность и понять, заключен договор на срок менее года или на год и более и нужна ли его государственная регистрация.

Необходимость государственной регистрации возникает:

  • при установлении срока заключаемого договора;
  • продлении срока действия договора;
  • изменении договора в части его срока.

При установлении в договоре аренды здания (сооружения, помещения) срока действия более года сторонам в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ следует для признания договора заключенным обратиться за его государственной регистрацией.

Законом установлено, что за государственной регистрацией договора аренды может обратиться одна из его сторон (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон N 122-ФЗ)). 

Иных особенностей обращения за государственной регистрацией, в том числе срока передачи документов в регистрирующий орган, не предусмотрено, в связи с чем стороны вправе самостоятельно определить порядок обращения (ст. 421 ГК РФ).

Для этого рекомендуется согласовать в договоре следующие условия:

  • о возложении на одну из сторон обязанности по представлению в определенный срок в регистрирующий орган договора и комплекта необходимых документов, а также ответственности за ее невыполнение;
  • содействии контрагенту в подготовке документов для государственной регистрации.

С 1 октября 2013 г. вступили в силу изменения, внесенные в Закон N 122-ФЗ Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости». 

Так, собственник объекта недвижимости может заявить в регистрирующий орган о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект без его личного участия, в результате чего в ЕГРП будет внесена соответствующая запись. 

В этом случае арендатору, обратившемуся за регистрацией договора аренды в отсутствие арендодателя – собственника имущества, заявление о регистрации возвращается без рассмотрения с указанием причины возврата (п. 2 ст. 28.1 Закона N 122-ФЗ).

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора аренды, другая сторона вправе обратиться в суд с иском об обязании зарегистрировать договор (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Для государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений) стороны обязаны представить в регистрирующий орган документы в соответствии с требованиями, установленными ст. ст. 16, 17, 18, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ.

Подготовка необходимых для регистрации договора документов предполагает участие обеих сторон (например, каждая из них в силу п. 4 ст.

16 Закона N 122-ФЗ должна представить учредительные документы), поэтому в договоре следует предусмотреть условие об оказании содействия стороне, на которую возложена обязанность по передаче документов в регистрирующий орган, другой стороной.

В частности, рекомендуется установить обязанность этой стороны предоставить нотариально заверенные копии учредительных документов, а также доверенность на подачу документов в регистрирующий орган, предусмотренные п. 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пленумом ВАС РФ разъяснено, что если в отсутствие государственной регистрации договора аренды собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Источник: http://parma-legal.ru/nashi-konsultatcii/2014-03-25/registratciya-dogovora-arendy

Кто должен регистрировать договор аренды арендодатель или арендатор

Что учесть арендодателю, если договор аренды подлежит государственной регистрации

Во-вторых, при регистрации договора аренды учитывается не только размер помещения, но и планировка. Следует учитывать размеры каждой отдельной части помещения, например, размеры складского помещения и торгового или выставочного зала. От этих размеров зависит налогообложение.

Регистрация аренды договора аренды

Согласно гражданскому законодательству, любой договор более одного года подлежит регистрации в регистрационной палате. В таком случае государственный орган подтверждает факт наличия долгосрочного договора.

Условия договора, как в краткосрочном договоре, не подлежащем регистрации, так и в долгосрочном обязательны для исполнения обеими сторонами договора. При составлении любой формы договора нужно досконально полно указывать все условия пользования недвижимостью.

Для предотвращения судебных споров, выселения или иных санкций лучше обратиться к грамотному специалисту, который пояснить нюансы каждого пункта договора и учтет все пожелания сторон.

Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, законодательством не установлен. Ответственность за отсутствие такой регистрации законом не предусмотрена. С заявлением о государственной регистрации договора может обратиться любая из его сторон.

Кто должен регистрировать договор аренды нежилого помещения? Какие санкции за отсутствие регистрации этого договора могут применить к арендатору и арендодателю

Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г.

№ 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кто должен регистрировать договор аренды арендатор или арендодатель

Через месяц разрешение зависит от исправления ситуации сторонами договора. Если документальное обеспечение и иные основания не приняли надлежащий вид, регистрационная служба прекращает действия в отношении данного ЗУ. В дальнейшем их возобновление допустимо только на основании судебного решения.

Как зарегистрировать договор аренды земельного участка? Форма, сроки, условия, госпошлина

Здравствуйте, арендодатели хотят расторгнуть договор с арендатором( ООО) , договор от 1,09.2011 и действует до 31 октября 2014г.договор зарегистрирован в юстиции. какие нужно предаставить документы в юстицию о расторжении договора от обейх сторон. ранее от ООО-арендатора было уведомление об освобождении помещения с 1 июня 2012г. но действий ни каких не было.

Расторжение договора между арендодателем и арендатором, зарегистрированный в юстиции

  • выше мы указывали, что нарушение сроков оплаты является основанием для арендодателя разорвать соглашение. Если средства были перечислены до получения сообщения от владельца имущества, то собственник все равно имеет право аннулировать договор. Но если с момента оплаты долга прошло достаточное количество времени, новых просрочек не было, то считать этот инцидент основой для отмены соглашения об аренде уже нельзя. Уточнений по поводу «достаточности» срока нет, этот вопрос устанавливается в каждом конкретном случае;
  • в ситуации, если земельный участок арендован, но на нем находится недвижимое имущество (являющееся собственностью арендатора), то расторжение договора аренды возможно. Алгоритм тот же, закон поясняет это тем, что разрыв соглашения об аренде не выводит имущество из собственности арендатора;
  • гибель арендатора/арендодателя не означает расторжение договора аренды. Все права переходят наследникам, об этом говорит 617 ст. ГК. исключение это те случаи, когда соглашение с умершим заключалось с учетом его личных качеств;
  • расторжение договора аренды невозможно на основании того, что арендатор/арендодатель находится в менее выгодном положении. Например, собственник может, а временный владелец не может досрочно аннулировать документ об аренде. Этот аргумент временным собственником использоваться не может. Логичным в этой ситуации было бы подать иск, через суд можно в соглашение включить нужные пункты и выправить ситуацию.

Расторжение договора аренды

2.2. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги

Договор, заключенный сроком на 11 месяцев не регистрируется в госорганах Для продления договора нужно заключать новый договор каждый раз по истечении срока.

Пролонгация договора увеличивает срок договора и соответственно возникает спорность, касающаяся необходимости госрегистрации Договор сроком на год и более Должен регистрироваться в Росреестре в обязательном порядке.

Для пролонгации не требуется перезаключение договора, достаточно составления дополнительного соглашения. Но дополнение нужно зарегистрировать в том же порядке, что и основной договор

Как правильно составить допсоглашение к договору аренды в 2019 году

6.3. В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.

Договор аренды нежилого помещения (арендатор — юридическое лицо, арендодатель — физическое лицо)

Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору Гражданским кодексом не регламентирован, однако в интересах обеих сторон оформить такую передачу актом сдачи-приемки. Дело в том, что арендодатель отвечает за недостатки имущества, препятствующие его использованию.

Ответственность арендодателя заключается в возмещении понесенных арендатором убытков либо в уменьшении арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает только за те недостатки, которые были им оговорены, а также за те, которые можно было обнаружить во время передачи помещения.

Вернёмся к нашим примерам.

Чем же эта информация поможет при решении вопроса о том, когда надо регистрировать договор аренды, а когда нет? Дело в том, что, когда в той или иной ситуации Вам надо решить, нужна ли регистрация, нужно просто представить нового собственника этого помещения (даже если арендодатель и не планирует продавать помещение). При этом если окажется, что в данной конкретной ситуации, арендодатель окажется связанным долговременной арендой, о которой он не знал и не должен был знать, то регистрация нужна, а если не окажется, то нет. Применительно к нашим примерам:

Рекомендуем прочесть:  Можно ли за материнский капитал купить комнату

Договор аренды: регистрировать или нет? Часть 1

Для тех объектов аренды, которые находятся в административных границах города Москвы, в обязательном порядке необходимо учитывать положения установленные Законом города Москвы от 18 декабря 1996 года «О пожарной безопасности» закрепленные в пункте 3 статьи 9, в соответствии с которым необходимо отразить обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемых помещений в качестве условия в договоре аренды.

Образцы договоров

  1. Заявление от арендатора или арендодателя о госрегистрации договора. Если ваш договор заверял нотариус, он или его помощник тоже может подать заявку. Бланк, который нужно заполнить, можно скачать из интернета (портал Росреестра), а также получить в офисах Кадастровой палаты, МФЦ и Росреестра.
  2. Паспорт или другой документ, подтверждающий вашу личность, при невозможности предъявления паспорта.
  3. Оригинал договора аренды в 2 экземплярах или, если есть нотариальное заверение, 2 экземпляра, один из которых может быть копией.

    Убедитесь, что вы подаете договор со всеми приложениями (о субаренде, о сдаче помещений на земельном участке в пользование).

Аренда земли: пошаговый алгоритм регистрации договора

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления

03 Дек 2018      piterurist         177      

Источник: http://urpiter.ru/zemelnyj-uchastok/kto-dolzhen-registrirovat-dogovor-arendy-arendodatel-ili-arendator

Тонкости регистрации арендных договоров для нежилых помещений

Что учесть арендодателю, если договор аренды подлежит государственной регистрации

  • Общие правила
  • Необходимые документы
  • Сроки и цена

Регистрация договора аренды нежилого помещения, подтверждает намерения участников сделки. Обратите внимание, что не все такие договоры нужно регистрировать. По закону, государственная регистрация обязательно для арендных договоров, заключённых на длительный срок. Обычно это от 12 месяцев до 5 лет.

Краткосрочная аренда (на срок менее 12 месяцев) не регистрируется. В этой ситуации достаточно подписей заинтересованных лиц в документе. Если стороны заключили предварительный договор об аренде нежилого помещения, то данный документ также не подлежит госрегистрации. Предварительное соглашение обычно действует до подписания основного договора.

Учитывая эти особенности, в нашей стране практикуется заключение краткосрочных договоров, с последующим продлением. Однако такие сделки не дают 100% гарантии, что арендодатель не разорвёт соглашение в одностороннем порядке. Запомните, лишь регистрация договора аренды придаёт сделке правовую основу. Разберём все тонкости данной процедуры.

Общие правила

Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации.

Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:

  • нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
  • арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
  • если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.

В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает. Обратите внимание, что порядок регистрации одинаков для физических и юридических лиц, различается только перечень документов.

Кроме того, возможно участие доверенных лиц или посреднических организаций. В обоих случаях, к заявлению о регистрации прилагается доверенность на ведение дел. Нелишним будет разобраться, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать аренду нежилого помещения.

Необходимые документы

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

  1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
  2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт строения (оригинал + ксерокопия).
  4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
  5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Документы может подавать одним из заинтересованных лиц. Однако после завершения процедуры государственной регистрации, участники сделки являются совместно, для получения своего экземпляра договора.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.

Сроки и цена

Сначала рассмотрим срок регистрации. Учтите, что временные параметры для регистрации временной передачи права собственности законом не установлены. Поэтому стороны могут обратиться в Росреестр в любое время после подписания договора.

Однако стороны заинтересованы в скорейшей процедуре регистрации. Если помещение подвергнется проверке, арендатор не сможет обосновать свои права на использование недвижимости. В данной ситуации, подписи сторон под договором долгосрочной аренды не имеют юридической силы.

Правовые обоснования даёт лишь процедура регистрации. После подачи пакета документов, решение выносится спустя 10 рабочих дней, с момента принятия заявления.

Отдельно стоит рассмотреть и стоимость процедуры. За передачу права собственности взимается госпошлина. Её размер напрямую зависит от статуса заявителей. Если договор аренды заключили физические лица, стоимость регистрации составляет 2 000 рублей. Аренда нежилого помещения между организациями обходится дороже – порядка 22 000 рублей.

Обратите внимание, что стоимость процедуры регистрации (пошлина) пропорционально делится между сторонами договора. Соответственно физические лица внесут по 1 000 рублей, юридические – 11 000.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/registraciya-dogovora-arendy-nezhilogo-pomescheniya.html

Про закон
Добавить комментарий