Какие риски могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом объекта аренды

Риски арендодателя

Какие риски могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом объекта аренды

Так уж сложилось, что у нас рынок аренды жилья ассоциируется, скорее, с проблемными взаимоотношениями между квартиросъемщиками и арендодателями. Проблемы эти связаны в большинстве случаев с несовершенством законодательной базы, которая должна регулировать отношения между оппонентами.

Интересные статьи:

Завещание или договор дарения

Методы реализации недвижимости, находящейся в залоге у банка

Юридическая безграмотность — причина потери жилья

Как оформить дарственную на долю в квартире

Квартира в подарок. Взять или отказаться?

Чего опасаться арендодателю?

Результаты опросов, проведенных среди тех, кто сдает жилье в аренду, показали, что чаще всего арендодатели опасаются рисков по поводу неуплаты квартиросъемщиками арендной платы, счетов за коммунальные услуги.

На втором месте в рейтинге опасений арендодателей находятся переживания из-за вероятных чрезвычайных ситуаций, таких как затопление своей квартиры и соседей, пожар и др. Третье место занимает порча или кража имущества.

Собственники жилья также беспокоятся о том, чтобы из их квартиры не устроили притон; не пытались на ней заработать, подселяя нелегальных жителей; не устраивали ежедневных шумных попоек и оргий.

Вышеперечисленные риски арендодателей вполне обоснованы, т.к. они оправдываются с завидной частотой.

Найти добропорядочного арендатора сегодня большая проблема. Тем временем требования к ним совершенно обычные, которые являются нормой для большинства категорий граждан.

Идеальный квартиросъемщик должен своевременно вносить плату за квартиру, содержать жилье в чистоте, вести себя спокойно, не беспокоить соседей шумными вечеринками и запахом табака и др. По причине того что все же идеальные квартиросъемщики встречаются не так уж часто, арендодатели не торопятся разрывать с ними отношения, а, скорее, наоборот, пытаются их удержать даже путем уменьшения арендной платы.

При выборе квартиросъемщиков арендодатели чаще отдают предпочтение семейным парам, не обремененным заботами о детях и домашних животных.

Однако соблюдение этих критериев отнюдь не гарантия успешных отношений «арендодатель – арендатор». Специалисты говорят о том, что здесь не угадаешь.

Иногда с человеком с двумя высшими образованиями, хорошей работой и без детей можно тоже «нарваться» на многие проблемы.

Договор уменьшит риски арендодателя

Существует способ немного обезопасить арендодателя от рисков и возможных проблем — заключить договор аренды. Он должен быть юридически грамотно составлен, содержать в себе все нюансы и важные условия сдачи/найма жилья. Однако даже грамотно составленный договор не является гарантией долгосрочных беспроблемных отношений между сторонами договора.

Тем не менее договор об аренде считается правильно составленным, если он содержит информацию о почтовых адресах сторон, характеристики квартиры (размеры, площадь), а также сведения о назначении арендуемого жилья. Последний пункт немаловажен, т.к.

были случаи нарушения договоренностей между сторонами: квартиру, предназначенную для проживания, переоборудовали в парикмахерскую. Нужно описать имущество, которое также передается в пользование арендатору. Желательно сделать это максимально детально и подробно, отразить состояние мебели, отдельных ее частей.

Необходимо занести в договор сроки аренды жилья, паспортные данные сторон. По желанию квартиросъемщика и арендодателя в соглашении можно прописать схему внесения платежей за коммунальные услуги.

Распространена такая практика, когда фиксированную часть платежей вносит собственник жилья, а обязанности по уплате части квартплаты, которая формируется из показаний счетчиков, ложатся на плечи квартиросъемщика. Важным пунктом в договоре являются условия досрочного расторжения соглашения.

Здесь необходимо прописать случаи, в которых возможно расторжение договора, размер штрафа при одностороннем расторжении, а главное, в каком случае арендодатель имеет законное право досрочно выселить жильца. Тем не менее договор не может уберечь арендодателя от всех рисков просто потому, что их невозможно предугадать заранее. Факты нарушения пунктов соглашения должны быть доказаны.

Существует несколько способов уменьшения риска арендодателя и второй стороны:

  1.   Факт передачи денег в счет арендной платы желательно фиксировать на бумаге, другими словами писать расписки в свободной форме;
  2.   Прописать в договоре, как часто может посещать квартиросъемщиков арендодатель (обычно не чаще 1 раза в месяц);
  3.   Воспользоваться страховкой имущества (в случае чрезвычайных ситуаций, например когда затопит соседей);
  4.   Быть крайне внимательными и бдительными при выборе арендаторов.

Однако даже неукоснительное соблюдение всех рекомендаций вряд ли убережет вас от известных рисков. Но без них не обходится ни один бизнес.

Собственники и наниматели жилья: основные права и обязанности

В соответствии со статьей 30 ЖК РФ, у собственника жилья есть право владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью согласно ее назначению и пределам пользования.

Это значит, что владелец может поселить в квартире членов семьи, либо сдать недвижимость в аренду посторонним лицам, либо заниматься в ней своей профессиональной деятельностью, если последняя, разумеется, соответствует требованиям по эксплуатации жилого объекта.

Так, например, квартиру нельзя использовать как склад или организовывать в ней производство, запрещается хранение горючих материалов или отходов. В то же время собственник может заниматься, скажем, преподавательской либо художественной деятельностью, проведением консультаций и многим другим.

Владелец имеет право провести в квартире перепланировку, при условии что ее план согласован в соответствующих органах местного самоуправления. Таким образом реализуется право пользоваться квартирой. А что подразумевается под правом распоряжения своей недвижимостью? В соответствии с этим правом собственник определяет юридическое будущее своей жилплощади.

Он ее может обменять или продать, подарить или завещать, перевести в нежилой фонд и даже расприватизировать (обратно вернуть государству). Жилищный кодекс наделяет собственника не только правами, но и возлагает немало обязанностей на владельца недвижимости.

Собственник должен не только оплачивать расходы на содержание личного и общего имущества, но и соблюдать правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, а также иные требования законодательства. В случае их нарушения владельца могут привлечь к административной ответственности.

При необходимости капитального ремонта собственник жилья наравне с остальными жильцами вкладывает средства в его проведение. В то же время наниматели в этом не участвуют и не обязаны вносить средства на капремонт.

Что касается найма, то в нашей стране он может быть двух видов: социальный, который применяется только в государственном фонде, и коммерческий, который касается частного сектора. Социальная аренда дает право пользоваться жильем и имуществом, заселять других людей, оформлять временную регистрацию, расторгать договор аренды и заключать договор поднайма.

Кроме этого, по истечении арендного срока наниматель имеет первоочередное право вновь стать нанимателем данного жилья, т.е. здесь речь идет о пролонгации найма. К тому же наниматель при согласии государства может обменять данную квартиру на любую другую (аналогичную).

На нанимателя социального жилья возлагается ряд обязанностей, в том числе и правила пользования жилплощадью, определенные законодательством, а также ремонт квартиры и оплата коммунальных услуг. При изменении условий, прописанных в соглашении о социальном найме, наниматель должен поставить в известность наймодателя, а в данном случае это государство.

При коммерческом найме (аренде жилья у физического лица) права и обязанности каждой из сторон прописаны в договоре. Условия содержания квартиры, сроки оплаты аренды и коммунальных услуг, соблюдение тишины – все это арендодатель прописывает по своему усмотрению и желанию. За арендатором сохраняется право по истечении договора заключить новый договор аренды на определенный срок. При этом если наниматель не будет предупрежден арендодателем не позднее чем за три месяца о необходимости покинуть жилплощадь, то договор будет продлен на таких же условиях и на такой же срок.

Желательно в договоре четко обозначить часть квартиры, которая сдается арендатору. К тому же предпочтительнее указать пункт об ответственности сторон в случае нарушения условий договора, к примеру за порчу имущества либо просрочку платежа.

Источник: http://zembr.ru/index.php/stati/nedvizhimost/243-riski-arendodatelya

Риски арендатора при заключении договора аренды недвижимости

Какие риски могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом объекта аренды

Договор аренды недвижимости — разновидность договора, в котором одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) объект недвижимости за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Заключение договора — это сделка, которая несет в себе возможные риски для обеих сторон договора.

Хотелось бы более подробно рассмотреть риски для арендатора при заключении такого договора. Условно их можно разделить на две категории:

  1. Риски, которые необходимо предусмотреть и нейтрализовать до подписания самого договора;
  2. Риски, которые наступают после подписания договора. Такие риски предупредить заранее невозможно, поэтому их устранение происходит по факту наступления.

Эти две категории взаимосвязаны, и риски из первой категории, если их не нейтрализовать на ранних стадиях, могут переходить во вторую категорию.

Риски первой категории

  1. Отсутствие правоустанавливающей документации у арендодателя. Арендодатель имеет право распоряжаться недвижимостью в том случае, если является ее собственником или доверенным лицом собственника. Если заключить договор аренды недвижимости с лицом, у которого нет прав на совершение данной сделки, такая сделка будет признана недействительной.

    Поэтому стоит предупреждать такой вид риска с помощью заранее проведенной проверки правоустанавливающих документов арендодателя.

    Например можно получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН), а если договор подписывает доверенное лицо арендодателя, то обязательно проверить его полномочия на совершение такой сделки, а так же получить копию его доверенности;

  2. Несоответствие планировки недвижимости ее документационным характеристикам.

    Зачастую фактическая планировка сдаваемой в аренду недвижимости не всегда соответствует документационной. Если имеется такое расхождение, стоит заранее условиться с арендодателем о его наличии. Дело в том, что если арендатор упустит этот момент, то по окончанию срока аренды арендодатель потребует возвращения недвижимости в том виде, который прописан документально.

    И уже не важно будет, что перепланировка была осуществлена до момента заключения договора. Все расходы будут списаны с арендатора. Именно поэтому стоит заранее проверять наличие расхождения между фактическим состоянием жилься с тем, что прописано в документах.

    Для этой цели отлично подойдет акт приема–передачи помещения с указанием планировки помещения и состояния сдаваемого помещения.

  3. Неполное описание условий по арендной плате. Это, пожалуй, самый популярный вид риска, с которым сталкиваются обе стороны на практике.

    Суть его в том, что если в договоре не предусмотреть все основные условия по уплате арендной платы, это может привести к разнообразным неприятным ситуациям. Для арендатора данный риск может реализоваться в частом повышении арендной платы или в ее необоснованном завышении.

     Чтобы уберечь себя от этого риска, необходимо детально описывать все ключевые моменты осуществления арендной платы: сроки, размеры, допустимое количество повышений, размеры повышения и так далее.

  4. Несогласованность уплаты налоговых взносов.

    Зачастую на практике арендаторы не уделяют внимание условию об уплате НДС, а потом вынуждены помимо арендной платы нести дополнительные расходы и на его уплату. Нейтрализовать этот риск можно, если заранее договориться с арендодателем, что НДС уплачивает он, и внести соответствующие изменения в договор.

  5. Несогласованность уплаты коммунальных платежей.

    Этот риск по своей специфике схож с предыдущим. И, соответственно, меры по его нейтрализации будут идентичны предыдущим: необходимо внимательно читать в договоре, на кого возлагаются обязанности по уплате коммунальных платежей. Если такое условие не включено в договор, разумнее будет его оговорить.

    Иначе арендодатель сможет по умолчанию требовать внесения таких платежей с арендатора. Если данное условие прописывается в договоре, то необходимо в договоре зафиксировать цифровые показатели от которых пойдет отсчет для оплаты коммунальных платежей, при этом необходимо прописать, что именно входит в коммунальные платежи.

  6. Несогласованность по оплате государственной пошлины. Тут, как и в предыдущих двух потенциальных рисках, есть вероятность того, что расходы по государственной регистрации договора будут возложены на арендатора. Чтобы это не стало для арендатора неприятным сюрпризом, стоит оговорить и это условие в договоре заранее.

    Имейте в виду, что договоры сроком аренды до одного года государственной регистрации не подлежат.

  7. Непредвиденное расторжение договора. Этот риск равнозначен как для арендатора, так и для арендодателя. Иногда получается так, что арендатор, заключивший договор более чем на год, был вынужден освободить недвижимость после месяца проживания или пользования в коммерческих целях. В данном случае не идет речь о том, что арендодатель не вернет уплаченные денежные средства, речь о том, что арендатора, которого насильно выселяют не всегда успевает в краткий срок найти себе альтернативу для проживания или для осуществления коммерческой деятельности. Поэтому в договоре всегда указывайте за сколько календарных дней арендодатель должен предупредить арендатора о необходимости освободить арендуемую недвижимость.

К первой категории можно отнести еще не мало рисков. Отсутствие нейтрализации рисков первой категории приводит к их появлению во второй категории.

Риски второй категории

Большая часть рисков второй категории связана с недобросовестностью арендодателя (арендодатель перекладывает свое обязательство по уплате ком. платежей на арендатора, в одностороннем порядке увеличивает арендную плату и т. д.). Такие риски заранее предусмотреть увы никак нельзя, потому что нельзя предугадать поведение и честность намерений арендодателя.

Решение подобных рисков происходит по мере их наступления. Причем, первым шагом нужно попробовать урегулировать возникшее разногласие с помощью переговоров, отправки претензионного письма и так далее (досудебный уровень). Если арендодатель не прекратит нарушать условия договора, необходимо обращаться в суд и отстаивать свои права.

На практике, рисков при заключении договора аренды недвижимости очень много, как для арендодателя, так и для арендатора. Некоторые из них взаимосвязаны и могут «перетекать» друг в друга. Стоит заблаговременно просчитывать все возможные неблагоприятные исходы и стараться их предупредить.

Авторыпресс-секретарь Первого Арбитражного Учреждения Кушнир Анастасияпредседатель Первого Арбитражного Учреждения Шуваева Елена Вячеславовна

www.арбитражное-учреждение.рф

e-mail: pr@treteiskiy-sud.ru
OK, ,

Источник: http://projectzakon.ru/riski-arendatora-pri-zaklyuchenii-dogovora-arendy-nedvizhimosti.html

Риски при аренде под производство

Какие риски могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом объекта аренды

Хочется, чтобы арендаторы, любого профиля, процветали, расширялись и могли реализовывать свой потенциал. Я собрала в список некоторые затруднительные ситуации, которые могут возникнуть при аренде помещения под производство.

Риски по производственным помещениям выше и разнообразнее, чем в других сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Риск 1. Перерасходы по энергоресурсам

В помещении под производство всегда есть технологические подключения промышленных мощностей энергоресурсов: водоснабжение, водоотведение, электричество и газ. Когда на улице холодно, могут быть перерасходы по отоплению или электричеству. Когда не рассчитали затраты производственного процесса правильно – перерасходы по потреблению воды и водоотведению.

Предупредительные меры: установка счетчиком и точный предварительный расчет потребления должен сочетаться с постоянным мониторингом использования ресурсов.

Если не установлены автоматические системы записи подобных данных в рабочий интерфейс предприятия, рекомендуем потратить время и ежедневно посменно записывать данные счетчиков, в сопоставлении с выходом готовой продукции дня или смены.

При расчете платежей за электричество важно помнить о том, что есть плата за заказанную мощность, заявки можно обновлять ежемесячно в соответствии с детальными планами.

Установка счетчиков позволяет отслеживать потребление и избегать неоправданных перерасходов.

Риск 2: Долги по аренде

Оплаты аренды под производство – единственный фиксированный платеж предприятия, в остальных своих расходных частях Производственный процесс характеризуется замысловатым движением денежных потоков.

Нередко соблюдать режим оплаты аренды бывает трудно, особенно некрупным производствам.

Из-за долгов может быть досрочное прекращена аренда, приостановлено снабжение энергоресурсами, блокировка имущества, иски в суд о взыскании и прочие неприятности.

Предупредительные меры: старайтесь платить, соблюдая сроки, указанные в договоре. Финансовые специалисты рекомендуют всегда иметь в резерве годовую сумму аренды на депозитах, чтобы в случае неблагоприятных результатов деятельности можно было избежать долгов. Если все же долг образовался, лучше обратиться к арендодателю и сообщить о задержке платежа заранее.

У арендодателей, особенно промышленных, есть варианты схем согласования кризисных платежных ситуаций. Потерять арендатора не хочет никто, и вероятность решить вопрос в вашу пользу велика: вам может быть предложена рассрочка платежа, залоговый договор, отсрочка оплаты без применения штрафных санкций и так далее, можно даже вести переговоры о краткосрочном снижении арендной ставки.

Главное, не копить долги и проявлять добрую волю.

Риск 3. Промбезопасность

Аренда производственных помещений тесно связана с вопросом разделения рисков по обеспечению промышленной безопасности.

Это все, что связано с бесперебойной работой электроустановок, водогрейных комплексов, сохранности емкостей с горючими жидкостями, противопожарной безопасностью, мерами предосторожности с газовыми, электрическими и сетями, герметичностью трубопроводов систем отопления, водоснабжения и канализации.

С одной стороны, при любых техногенных происшествиях государственные службы безопасности спросят с владельцев-арендодателей. Далее цепочка ответственности будет переходить согласно условиям договора.

И если в тексте договора аренды прописано, например, что арендатор, в помещении которого произошло возгорание, нес ответственность за оборудование помещения системой пожаротушения и прочими мерами противопожарной безопасности, то расследование и штрафы будут адресованы арендатору и его ответственным по технике безопасности.

Предупредительные меры: Внимательно вносите пункты по безопасности в договор аренды. Следите за обновлениями законодательства и норм РосТехНадзора. Назначьте ответственного за данные вопросы на предприятии.

Попросите арендодателя вовлекать этого сотрудника в различные совещания и мероприятия по промбезопасности на объекте.

Дружите с пожарниками, выполняйте их требования хотя бы частично, согласовывайте план работ по их предписаниям.

Ответственность за пожарную безопасность арендатор-производственник несет самостоятельно.

Риск 4. Форс-мажор

Производственные промышленные здания как правило имеют несколько арендаторов. В дополнение нужно учитывать, что мощность поставляемых энергоресурсов существенно выше, чем в бытовых жилых условиях.

Поэтому, несмотря на внимание надзорных органов к промышленной безопасности и постоянное совершенствование технологий предотвращения аварий, полностью исключать события разрушительной силы нельзя.

Может перегореть электрокабель подстанции монополиста, и в этом случае арендодатель не обязан компенсировать вам убытки от простоя оборудования. Может прорвать трубу отопления и залить весь цех горячей водой, а скачок давления произошел по вине стороннего поставщика.

Тогда арендодатель устранит последствия, но убытки компенсировать не будет, так как обстоятельства тоже попадают в категорию форс-мажора. Таких случаев аварий можно привести множество, в этом случае арендатор является пострадавшей стороной и его позиция в финансовом и юридическом аспекте уязвима.

Предупредительные меры: Перед началом аренды цеха лучше сделать инженерное обследование помещения (оно проводится специализированными экспертными организациями или страховыми компаниями).

Постоянно мониторить техническое состояние подключений энергоресурсов, предпринимать меры по снижению риска возникновения аварийных ситуаций, в том числе обращаясь к арендодателю (регулярные официальные зарегистрированные письменные обращения и официальные ответы на них помогут в случае разбирательств).

И основной элемент управления этими рисками – это страхование. Страховка обеспечивает сохранность финансовой устойчивости предприятия при внеплановых потерях. Основные виды страхования, которые могут пригодиться:

  • страхование гражданской ответственности организаций, эксплуатирующих опасные производственные объекты;
  • Страхование имущества от “огня и других опасностей” (наезда транспортных средств, непредвиденного (аварийного) выхода из строя либо отключения оборудования, террористического акта);
  • Страхование машин и механизмов от поломок (страхованием покрываются риски, которые не входят в пакет “огневого” страхования, и компенсируется ущерб от гибели и повреждения имущества в результате ошибок в проектировании и при монтаже, непреднамеренных ошибок в обслуживании; энергетической перегрузки, короткого замыкания, перегрева, “усталости” материала и даже действия низких температур и прочих подобных явлений);
  • Страхование рисков прерывания хозяйственной деятельности предприятий, которое позволяет предприятию покрыть убытки от вынужденного перерыва в процессе производства, наступившего из-за повреждения или уничтожения имущества.

У ответственного арендодателя всегда есть страховка ответственности перед третьими лицами. Как действовать, если вы работаете с таким партнером, мы описали в отдельной статье про страховку.

Риск 5. Невозможность расширения

Когда арендуете производственные помещения от собственника, можно оказаться в ситуации, когда развивать свой актив владелец не хочет. Ему достаточно тех средств, которые объект генерирует в текущем состоянии, и он не делает шагов для улучшения положения арендаторов.

Под улучшением положения понимается не только добавление (строительство или приобретение) новых площадей, но и модернизация инфраструктуры, ремонты с расчетом на большой срок, готовность увеличивать лимиты энергоресурсов и так далее.

При выборе промышленного здания в аренду, сроки окупаемости инвестиций не позволяют менять объекты аренды оперативно, а часто для сохранения прибыльности или выхода на новый уровень производству остро необходимо быстрое расширение, без которого бизнес погибнет.

Предупредительные меры: Не стоит, разумеется, снимать производственное помещение «на вырост», если вы не собираетесь наращивать мощности через полгода после начала аренды.

Тщательный бизнес-план поможет правильно сформулировать требования и технические характеристики производственного помещения. Изучайте репутацию вашего потенциального арендодателя.

Не могу сказать, что у нас в стране развита система обмена отзывами (даже в интернете мало можно найти достоверной информации об объекте), но на местах вполне можно наладить контакт в теми, кто уже является арендатором у собственника, расспросить об опыте сотрудничества.

Хорошо, если можно отследить изменения за последние 5 лет, которые были на объекте, расспросить кто арендовал помещение до вас. Если вы уже снимаете помещение и готовитесь к расширению, мониторьте сроки и состояние аренды производственных площадей у других арендаторов.

Ротация некрупных помещений (от 50 до 350 м²) довольна большая, можно подыскать что-то из освобождающихся объектов.

Риск-менеджмент

Так как управление рисками – это целая отрасль в современном менеджменте, целые департаменты основывают для этого. Важность рискозащищенности тяжело переоценить. Поэтому советуем завести себе за правило, сверять уровни рисков ежеквартально. Рекомендуем обращать внимание на следующие параметры:

  • определите приемлемый уровень того или иного типа рисков по шкале влияния на результативность деятельности производства: например, отключение интернет соединения будет губительным для сервиса онлайн консультирования (уровень 10), в то время как для швейного производства, принимающего заявки на сайте такое отключение будет на уровне бытового неудобства;
  • разработайте и проведите мероприятия по управлению рисками: для швейного производства неплохо было бы иметь источник бесперебойного питания, сроком на три часа, чтобы иметь возможность избежать невосполнимого ущерба изделиям, которые были недоделаны из-за аварийного отключения электричества. Чтобы оборудование могло доработать партию и уже потом отключиться;
  • спрогнозируйте заранее схему действий или даже развитие предприятия с учетом возможной реализации риска, что будет если электричества не будет на швейном производстве неделю – как вас поддержит арендатор, что вы сможете предпринять сами, сможете ли вы взять аренду генератор на рабочие дни, какие будут при этом расходы;
  • застрахуйте наиболее вероятные риски;
  • не забывайте о рисках, ведите учет по тем параметрам, где может случиться непоправимое, отслеживайте действия арендодателя, обращайтесь к нему за содействием.

Восков Технопарк желает вам минимальных рисков в работе.

Анна Куценко
«Восков Технопарк»

Источник: https://www.voskov.ru/info/proizvodstvo-riski

Недостатки объекта аренды | Заключение договора аренды

Какие риски могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом объекта аренды

Недостатки объекта аренды — это ненадлежащее качество вещи, которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению. Данный вывод следует из судебного толкования п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Последствия передачи вещи с недостатками определены в п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Исходя из смысла указанной нормы, за все недостатки переданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его использованию, отвечает арендодатель, даже если он не знал о них в момент заключения договора.

Однако в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель освобождается от ответственности за эти недостатки, в частности если они оговорены при заключении договора.

Согласование условия о недостатках объекта аренды

Если на момент заключения договора имущество имеет недостатки, в интересах арендодателя указать их в договоре. В этом случае он не будет нести ответственность по п. 1 ст.

612 ГК РФ, даже если указанные недостатки будут препятствовать арендатору в пользовании имуществом.

В частности, если арендатор знал о недостатках имущества и при этом принял на себя обязанность по его капитальному ремонту, он не сможет требовать возмещения расходов на его проведение, ссылаясь на устранение недостатков.

Для того чтобы надлежащим образом согласовать условие о недостатках объекта аренды, в договоре необходимо:

— подробно описать сам недостаток объекта аренды;

— указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей договора.

———————————

Примеры формулировок условия:

«Фотоаппарат, являющийся объектом аренды по настоящему договору, имеет следующий недостаток: не работает встроенная в фотоаппарат вспышка, что ведет к низкому качеству фотографий (крупная зернистость, плохая цветопередача и т.п.) при фотографировании в условиях недостаточной освещенности».

«Напольный кондиционер, являющийся объектом аренды по настоящему договору, имеет следующий недостаток: не работает система обогрева воздуха, что позволяет его использовать только для охлаждения и осушения воздуха в помещении и не позволяет использовать его для обогрева помещения».

———————————

Если условие о недостатках объекта аренды не согласовано

В этом случае при выявлении недостатков, из-за которых арендатор не может полностью или частично пользоваться имуществом, он вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ. В частности, он может потребовать от арендодателя возмещения расходов на устранение недостатков.

При этом необходимо учитывать, что п. 1 ст. 612 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендатора уведомлять арендодателя о факте выявления недостатков. Однако из абз. 6 п. 1 ст.

612 ГК РФ следует, что арендодатель может устранить их без дополнительной платы или заменить имущество на аналогичное в надлежащем состоянии, если он извещен арендатором о необходимости этого или о намерении устранить недостатки за счет арендодателя.

Если по получении указанного уведомления арендодатель без промедления не совершит действия, предусмотренные абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор вправе взыскать с него расходы, понесенные в связи с устранением недостатков.

Следует учитывать, что арендатору не нужно получать согласие арендодателя на проведение работ по устранению недостатков имущества.

Если арендатору было заранее известно о недостатках имущества или он должен был обнаружить их во время осмотра либо проверки имущества при его передаче арендодателем или при заключении договора, то арендодатель освобождается от ответственности за передачу имущества с недостатками (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Так, если арендатор без замечаний принял имущество с недостатками, которые он должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности (явными недостатками), в дальнейшем суд может отказать в удовлетворении требований о возмещении убытков, понесенных в связи с устранением таких недостатков.

Кроме того, если арендатор принял имущество без замечаний, он не вправе отказаться от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков, о которых он знал или которые мог обнаружить при передаче объекта.

Однако существует судебная практика, согласно которой отказ арендатора от внесения платы в случае передачи ему имущества в ненадлежащем состоянии признается правомерным, даже если недостатки могли быть выявлены при его получении.

В случае обнаружения недостатков в процессе использования имущества арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Необходимо учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой, если арендатор обнаружил недостатки, но не заявил арендодателю указанных требований и продолжает использовать имущество, он не вправе отказаться от внесения арендной платы, ссылаясь на невозможность пользования объектом аренды. Вместе с тем существует противоположная позиция, согласно которой арендодателю может быть отказано во взыскании долга с арендатора, не вносившего арендную плату в связи с недостатками переданного имущества и невозможностью его использования, несмотря на то, что требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ, до судебного разбирательства арендатором не заявлялись.

Источник: https://sud-jurist.ru/nedostatki-ob-ekta-arendy/

Риски договора аренды

Какие риски могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом объекта аренды

Недействительным договор аренды можно признать, если стороны некорректно пропишут его существенные условия.

А именно про объект арендных отношений и про арендную плату. Чем это опасно? Недействительный договор не порождает никаких прав и обязанностей для сторон сделки.

Поэтому принудить к исполнению обязанностей по договору не получится. Иск о взыскании неустоек, штрафов и пеней, которые определены в документе, суд не примет.

В итоге пострадавшая сторона будет не вправе требовать возмещения суммы основного долга.

Допустим, арендодатель сдавал помещение, которое недавно было реконструировано. Реконструкция, как часто случается, не была узаконена. По этой причине в тексте договора данные об объекте недвижимости содержали устаревшие сведения.

Арендодатель, подписывая договор, понимал, что сделка не будет считаться заключенной, и был готов нести риски. А они не заставили себя ждать – арендатор просто прекратил вносить плату за пользование помещением. Арендодатель обратился в суд.

А там в иске на возмещение арендной платы, естественно, отказали. Неужели деньги никак не вернуть?

При подаче иска о взыскании основного долга нужно изменить исковые требования в соответствии со статьей 49 АПК РФ. Таким образом, арендодатель должен в иске требовать взыскания неосновательного обогащения. Судебный спор при данных обстоятельствах выиграет арендодатель (определение ВАС РФ от 22 февраля 2012 г. № ВАС-1144/12 по делу № А68-6043/10. – Примеч. ред.).

Рассмотрим обратную ситуацию, при которой возмещения денег по недействительному договору требует арендатор. Построен новый торговый центр, персонал уже приступил к работе, а право собственности на имущество не зарегистрировано.

Сдавать объект еще нельзя, но, согласитесь, хочется. Теперь представим, что арендатор просидел в торговом зале месяц и понимает, что торговля не идет, нужно съезжать.

Законно ли желание арендатора требовать арендную плату по недействительному договору обратно?

Договор был признан незаключенным. Однако арендатор фактически использовал имущество и вносил арендную плату. Поэтому взыскать деньги обратно не получится. Суд в этом случае не усмотрел неосновательного обогащения у арендодателя за счет арендатора ( постановление ФАС Московского округа от 19 апреля 2011 г. № КГ-А40/3235-11 по делу № А40-57053/ 10-37-454. ).

Какие риски предполагают краткосрочные и предварительные договоры аренды

Долгосрочный договор аренды компании заключают редко. Причина проста – мало кто хочет проходить непростую и длительную процедуру государственной регистрации. К тому же сегодня часто помещения сдают будущие собственники, которые просто не имеют на руках документов о праве на недвижимость. Как же поступают на практике?

Если право собственности на имущество зарегистрировано, все просто – стороны предпочитают заключить краткосрочный договор аренды.

Сложнее, когда право собственности еще не получено. В этом случае безопаснее заключить предварительный договор аренды или краткосрочный с оговорками.

Рассмотрим риски каждой из сторон подобных сделок.

Риски сторон при заключении краткосрочного и предварительного договора аренды

Заключая предварительную сделку аренды, стороны предполагают, что в дальнейшем подпишут основной договор. В этом и заключается смысл предварительного договора. Поэтому уже в нем согласовывают арендную плату, сроки и иные условия. И впоследствии суд может попросту принудить одну из сторон к заключению основного договора на тех условиях, что были прописаны в предварительном.

Риск арендатора

Представим, что компания предоставляет помещение по предварительному договору. Через несколько месяцев арендодатель получает более выгодное предложение от другого арендатора.

Как поступить с прежним контрагентом, чтобы он не обратился в суд? Тут спасет только забывчивость со стороны арендатора.

Если он вовремя не предложит заключить основной договор, у арендодателя будет право выселить его и сдать помещение другой компании.

Риск арендодателя

Посмотрим на эту же ситуацию в разрезе интересов арендатора. Если арендуемое помещение его устраивает, важно не пропустить срок, отведенный для того, чтобы заключить основной договор. И выйти с соответствующим предложением.

Если арендодатель откажется, арендатор сможет вынудить его заключить основной договор через суд. Правда, уклонение от заключения основного договора нужно будет еще доказать.

Доказательством в данном случае будут письма и обращения с предложением заключить договор аренды.

Кроме того, заключая краткосрочный или предварительный договор, стороны рискуют потерять деньги, вложенные в неотделимые улучшения объекта недвижимости. Как повсеместно происходит: арендодатель разрешает производить неотделимое улучшение, но заранее прописывает в договоре, что деньги возмещать не будет.

Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Какие риски могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом объекта аренды

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Предмет аренды

Существенными являютсяусловия о предмете договора, которые названы в законе илииных правовых актах как существенные или необходимые для договоровданного вида, а также все те условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение(п.1ст.432 ГК РФ).

Необходимо подчеркнуть,что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,передаваемому в аренду.

Под предметом договора, авернее, предметом обязательства, вытекающего из договора,понимаются действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению во временноевладение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в арендуарендатору и действия арендатора по принятию имущества (объектааренды) по временное владение и (или) пользование с уплатойарендодателю определенной цены.

Обращаем внимание:предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя.Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет арендыимущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.

Причина подмены понятий»предмет» и «объект» договора кроется в исторически сложившейсяпрактике включать в раздел договора «Предмет договора» или «Общиеположения» информацию о предмете и об объекте.

В результатескладывается впечатление, что предметом договора аренды выступаетименно имущество, которое детально описывается в разделе «Предметдоговора». Данные об объекте аренды являются составляющей частьюпредмета аренды.

Вслучае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такойдоговор признается незаключенным.

Пример описанияпредмета аренды

Арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во временное владение ипользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачиватьарендную плату за пользование объектом аренды на условиях договораи вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях,согласованных сторонами.

Объектаренды

Договор аренды долженсодержать данные, позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст.607ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор -незаключенным.

Положения договора арендыоб объекте, составляющие предмет договора, следует формировать,основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основаниикоторых арендодатель вправе передавать имущество в аренду.

Например, документом на здание, находящееся в собственностиарендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды,будет являться свидетельство о собственности.

Вдоговор следует включать следующую информацию:

1) наименованиеимущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение,помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;

2) точный адрес, покоторому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа,номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

3) целевое использованиеобъекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса ит.п.;

4) реквизиты документа,на основании которого арендодатель вправе передавать в арендуобъект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующегодокумента, например свидетельства о собственности и договоракупли-продажи объекта;

5) общая площадь,сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратныхметрах.

Рекомендации

Рекомендуется, но нетребуется указывать в договоре площадь помещений. Сошлитесь напоэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением наплане передаваемых помещений.

Обращаем внимание:неверное или неточное обозначение данных и реквизитов объекта вдоговоре аренды может повлечь признание договора незаключенным(п.3ст.607 ГК РФ) или отказ в государственной регистрации договора,если такая регистрация необходима (п.1ст.20 Закона N 122-ФЗ).

Встречаются случаи, когдаточным описанием объекта аренды воспользоваться невозможно,например при передаче в аренду части здания или помещения, невыделенного на поэтажном плане.

Втаком случае описание объекта аренды должно содержаться в двухдокументах: в договоре и поэтажном плане.

В самом договоре арендыбудет указано «часть помещения» с указанием данных такого помещенияи его общей площади. В приложении к договору аренды в виде копиипоэтажного плана выделяются в цвете границы той части помещения,которая передается в аренду.

Изложенный порядокописания объекта аренды полностью соответствует требованиямГражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ. В частности, п.3ст.26 Закона N 122-ФЗ предусматривает возможность передачи варенду части помещения, здания с обозначением ее соответствующейчасти на поэтажном плане и указанием в договоре арендуемойплощади.

Судебнаяпрактика

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079253

Про закон
Добавить комментарий