Как арендодателю защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

Исковое требование собственника имущества к арендодателю

Как арендодателю защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

Подпись истца _______Скачать образец искового заявления:

(36,5 KiB, 3 043 hits) Рубрики Гражданские споры Исковое заявление о неосновательном обогащенииВозражения на апелляционную жалобу

Как арендодателю защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

Это уведомление необходимо либо вручить сотруднику арендатора под подпись, либо направить арендатору по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

В предложении нужно установить срок, в течение которого арендатор должен будет согласиться с новыми условиями аренды либо отказаться от заключения договора на предложенных условиях.

А также указать, что в случае неполучения от арендатора ответа в течение этого срока арендодатель вправе предложить иным лицам заключить договор аренды на тех же условиях;

  1. если на предложенных прежнему арендатору условиях заключить договор аренды с иным лицом не удастся, то при изменении требований для заключения договора аренды прежнего арендатора нужно уведомить об этом в том же порядке. Это необходимо потому, что на иных условиях прежнему арендатору заключить договор аренды не было предложено, а потому у него снова возникает преимущественное право на заключение договора на новых условиях;
  1. если арендодатель не желает более сдавать недвижимое имущество в аренду, то необходимо направить арендатору соответствующее уведомление до окончания срока аренды.

Как арендатору защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

Таким образом, если арендатор желает освободить помещение ранее истечения срока аренды, то арендодатель не вправе ему в этом препятствовать и все равно сможет потребовать внесения арендной платы за весь период срока действия договора.

Проект акта приема-передачи имущества арендатор может направить арендодателю для подписания и по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Исковое заявление арендодателя в суд общей юрисдикции о возврате арендатором имущества, взыскании арендной платы в связи с прекращением договора аренды, а также убытков, вызванных невозвратом или несвоевременным возвратом имущества

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Требование (претензию) от «__»____________ ____ г. N _______ о возврате имущества, о внесении платы, о выплате неустойки и о возмещении убытков ответчик добровольно не исполнил, сославшись на ___________________________ (мотивы отказа) (вариант: осталось без ответа), что подтверждается _______________________.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Следовательно, в силу статьи 614 ГК РФ извещение арендодателя об изменении коэффициента индексации не является соглашением об изменении условий договора в части его цены. 3.

Удержание имущества арендатора.

Инструкция как законно удержать имущество арендодателем.

Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания.

После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника. Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

  1. Не составлен акт удержания.
  2. Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.
  3. Отсутствие договорных отношений между сторонами.
  4. Не истекший срок действия договора.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  1. «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)

Исковое заявление арендатора в арбитражный суд об истребовании у арендодателя сданного в аренду движимого имущества и возмещении убытков, вызванных задержкой исполнения (Кабанов О.М., 2010)

Форма подготовлена с использованием правовых актов по состоянию на 11.06.2010.

В ____________________ Арбитражный суд Истец: _____________________________________________ (наименование или фамилия, инициалы предпринимателя) адрес: _____________________________________________ телефон: _________________, факс: _________________, адрес электронной почты: __________________________. Ответчик: __________________________________________ (наименование или фамилия, инициалы предпринимателя) адрес: _____________________________________________ телефон: _________________, факс: _________________, адрес электронной почты: __________________________.

(наименование, назначение имущества) Согласно ст. ___ договора аренды ______________________________________ ___________________________________________________________________________ (наименование, индивидуализирующие признаки движимого имущества)передача арендодателем — ответчиком арендуемого имущества должна состояться в срок до _________ с момента _____________________.

Арендуемое имущество используется для _________________________________________________________. (предпринимательской, иной экономической цели) Вместе с тем указанное имущество ответчиком передано не было, в связи с чем истцу были причинены убытки в сумме _______ (___________) рублей, что подтверждается ___________________________________________________________.

(обстоятельства, доказательства) В соответствии с п. 3 ст.

611 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

Ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Требование о предоставлении истцу в срок до _____ указанного имущества в аренду, а также о возмещении убытков, причиненных задержкой исполнения, в сумме _____ рублей ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на ______________________________.

(мотивы отказа) На основании вышеизложенного, п.

Взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию убытков, причиненных задержкой предоставления арендованного имущества, в сумме: ________ (_________) рублей.

Приложения: 1. Копия договора аренды N ___ от «___»________ ___ г. 2. Копии документов о непредоставлении ответчиком имущества в аренду.

3. Подтверждение и расчет убытков истца.

4. Копия письменного требования истца к ответчику от «___»________ ___ г. N ___. 5. Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчику копии искового заявления и приложенных к нему документов, которые у него отсутствуют. 6. Копии свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.

7. Копия определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска. 8. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

9. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.

Истец: __________________/_____________________ М.П. «___»_________ ___ г.

Требование (претензия) арендодателя к арендатору о возврате арендатором имущества в связи с прекращением договора аренды

______________________________________________ (Ф.И.О./наименование арендатора) адрес: _______________________________________ телефон: ___________, эл. адрес: _____________ от ___________________________________________ (Ф.И.О./наименование арендодателя) ______________________________________________ адрес: _______________________________________ телефон: ___________, эл.

адрес: _____________ Требование (претензия) арендодателя о возврате арендатором имущества в связи с прекращением договора аренды «__»__________ ____ г.

между ___________________________ (арендатор) и ________________________________ (арендодатель) был заключен договор аренды _____________________ (далее — имущество), на срок _______________________.

Состояние имущества на момент передачи арендатору определено _____________.

Согласно ст. ст. ___, ___, ___ договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (или в состоянии, обусловленном договором) в следующем порядке: __________________________________________.

Договор аренды N ___ прекратился «___»________ ___ г.

, но имущество, в том числе: _______________________________________________________________, (перечень имущества с указанием индивидуализирующих признаков) не возвращено, что подтверждается: _______________________________________. В соответствии с абз. 1 ст.

622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного и в соответствии с абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель просит вернуть следующее имущество в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа (или: в состоянии, обусловленном договором от «__»________ ___ г.

«___»________ ___ г. Руководитель арендодателя (арендодатель): ___________________ (подпись)

Какие права имеет арендодатель при неисполнении арендатором своих обязательств

В договоре данные обязанности можно распределить любым образом.

Если же эти условия в договоре не прописаны, то действует общее правило, установленное в Гражданском кодексе РФ. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п.

2 ст. 616 ГК РФ).В договоре может быть установлена неустойка на случай, если арендатор не выполняет обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды. Одновременно с условием о такой неустойке можно установить и точные сроки проведения ремонта арендатором.

Источник: http://civilyur.ru/iskovoe-trebovanie-sobstvennika-imuschestva-k-arendodatelju-92947/

Защита интересов арендодателя. Что предотвратит споры с арендатором

Как арендодателю защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

Традиционно наименее защищенной стороной договора аренды недвижимого имущества считается арендатор — арендодатели, как правило, имеют возможность настоять на своих условиях договора.

Но даже с учетом такой сильной позиции у арендодателя тоже возникают определенные риски. Обычно они связаны с некорректными формулировками договора, которые могут привести к совсем не тем последствиям, на которые рассчитывал арендодатель.

А также с неурегулированностью в договоре некоторых моментов, при наличии которых можно было бы избежать лишних споров.

Право арендодателя на увеличение арендной платы

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Эта норма носит диспозитивный характер, то есть договор может предусматривать право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке. Но для этого нужно установить конкретный порядок оформления такого изменения.

Например, можно указать, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы, и условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения уведомления.

ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли установить в договоре условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год? 
Нет, нельзя.

Норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса о том, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год, является императивной.

В договоре нельзя установить меньшую периодичность изменения арендной платы — такое условие будет ничтожным (определение Высшего арбитражного суда от 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Риски. Если процедуры одностороннего изменения арендной платы в договоре нет, то иной порядок изменения договора (то есть не по соглашению сторон) считается неустановленным.

В этом случае любые изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п.1 ст. 452 ГК РФ).

Соответственно, уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа 02.08.10 по делу № А59-6902/2009).

Даже если в договоре есть процедура уведомительного изменения арендной платы, этого недостаточно в случаях, когда договор зарегистрирован. В данной ситуации тоже действует правило о том, что соглашение об изменении договора должно заключаться в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

То есть соглашение должно пройти процедуру госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Суды руководствуются этим правилом, даже когда договор предусматривает уведомительный порядок изменения арендной платы (определения ВАС РФ от 29.09.

09 № ВАС-11402/09, от 27.04.09 № ВАС-4694/09). Но при попытке представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя возможны сложности.

Не исключено, что регистрации этого документа придется добиваться через суд, и все это время изменение договора в части арендной платы будет несостоявшимся.

Что указать в договоре.

 Если договор не требует регистрации, достаточно прописать в нем процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем.

Если же договор заключен на срок не меньше года, то лучше закрепить условие об индексации твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя при изменении какого-либо конкретного показателя: стоимости коммунальных услуг, коэффициента инфляции и т. д.

В таком случае новая сумма арендной платы считается не изменением ее размера, а расчетом размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Следовательно, регистрация не требуется.

Условие об изменении договора в судебном порядке

Бывает, что арендодатели включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон, а не в уведомительном порядке, но при возникновении определенных обстоятельств (например, при изменении официально установленного уровня инфляции). Такое условие воспринимается арендаторами как менее жесткое, чем односторонний порядок повышения арендной платы арендодателем.

Но в то же время арендодатель полагает, что в случае отказа арендатора от его предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции арендодатель легко добьется изменения договора в судебном порядке по подпункту 2 пункта 2 статьи 450 кодекса.

Согласно этой норме, договор может быть изменен по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

Риски. Само по себе включение в договор условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки конкретных обязательств по безусловному заключению соглашения об изменении договора в этой части.

Это условие предполагает согласование изменения договора при наступлении предусмотренных в нем обстоятельств без какого-либо понуждения.

То есть отказ арендатора от заключения соглашения еще не дает арендодателю права требовать в судебном порядке изменения договора: необходимо условие о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор об изменении арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Что указать в договоре.

 Чтобы условие об изменении арендной платы в случае роста инфляции сработало даже при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуются точности в формулировке.

Во-первых, важно указать, что арендная плата при изменении уровня инфляции не просто «может быть изменена» по соглашению сторон, а «подлежит изменению».

Без такого условия арендодатель не вправе требовать повышения платы, ссылаясь на инфляционные процессы (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Во-вторых, нужно включить условие о том, что при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передается на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.06 по делу № А56-37923/2005).

Право прекращения доступа и удержания имущества

Арендодатели заинтересованы в установлении механизмов воздействия на арендатора при возникновении задолженности по арендной плате.

Конечно, можно установить право арендодателя на отказ от договора, а если арендатор отказывается освобождать помещение и погашать долг — обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности.

Но для добровольной уплаты долга гораздо эффективнее прекратить доступ арендатора в помещение, а также удерживать оставшееся там имущество до погашения задолженности.

ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли предусмотреть в договоре право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без конкретных причин для расторжения? 
Да, можно (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 09.09.08 № 5782/08, определение Высшего арбитражного суда от 01.03.10 № ВАС-1037/10).

Риски. Без специального условия в договоре ни прекращение доступа арендатора в арендуемые помещения, ни удержание его имущества незаконны. Препятствие в доступе — это нарушение главной обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора.

Что касается удержания, то, согласно пункту 14 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.02 № 66, право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника.

В ситуации, рассмотренной в вышеуказанном письме № 66, имущество арендатора оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора (он оставил имущество в помещении после истечения срока аренды). Удержание в этих обстоятельствах суд счел законным.

На основании данных разъяснений нижестоящие суды рассматривают в качестве единственного законного случая удержания имущества арендатора оставление этого имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.

Захват имущества арендатора в период действия договора суды считают неправомерным и не порождающим права удержания (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.03.09 по делу № А43-25878/2007-2-701, Северо-Западного округа от 23.10.09 по делу № А21-8413/2008, определение ВАС РФ от 04.12.07 № 15401/07).

Правила пожарной безопасности в договоре аренды

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»). Согласно пунктам 10 и 38 Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03, утверждены приказом МЧС России от 18.06.

03 № 313), собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий.

На практике по итогам проверок Роспожарнадзора между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто из них и за что должен отвечать в области пожарной безопасности.

Для устранения неясностей лучше привести в договоре аренды или приложении к нему объем конкретных обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.12.08 по делу № А48-2636/08-6). Это поможет установить субъект ответственности.

Что указать в договоре.

 Если договор прямо предусматривает право арендодателя в период действия договора прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате, а также удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности, то в случае судебного спора, суд скорее всего будет на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 27.04.10 по делу № А60-25828/2009-С12, Центрального округа от 03.07.06 № А68-ГП-109/А-04, Северо-Западного округа от 26.03.09 по делу № А56-10770/2008). В договоре можно предусмотреть не только право арендодателя при возникновении задолженности ограничить доступ в помещение, но и право на отключение подачи электроэнергии. Для торговых площадей это сделает использование помещения по назначению невозможным, и никакие дополнительные способы ограничения доступа (смена замков, привлечение охраны и т. д.) могут не понадобиться.

Источник: http://www.vsemvsud.ru/articles/652-zashchita-interesov-arendodatelya-chto-predotvratit-spory-s-arendatorom

Про закон
Добавить комментарий